Estimation d'un bien immobilier en cas de divorce : le guide à Paris

Introduction

Deux époux peuvent regarder le même appartement du 6e arrondissement et y voir deux prix différents. L'un se souvient de ce qu'ils ont payé en 2021. L'autre a vu un bien comparable affiché moins cher le mois dernier. Quand le mariage prend fin, cet écart devient la première vraie négociation, souvent menée entre deux pays, deux avocats et plusieurs fuseaux horaires.

Une grande partie des conseils disponibles, surtout en anglais, partent du principe que le bien se trouve aux États-Unis : un expert agréé par l'État (appraiser), un rapport aux normes USPAP, un avocat qui le commande. La France fonctionne autrement. Il n'existe pas de fichier commun des annonces comparable au MLS américain, le notaire est au centre de tout partage immobilier, et la valeur d'un appartement parisien dépend autant de l'étage, de l'immeuble et du DPE que de l'arrondissement.

Ce guide explique qui peut estimer un bien parisien lors d'un divorce, les étapes à suivre, ce qui fait varier la valeur, ce que cela coûte et ce qui se passe en cas de désaccord. Il aborde aussi les démarches depuis l'étranger. Il s'adresse aux familles internationales, aux personnels d'ambassade, aux cadres dirigeants et aux chefs d'entreprise propriétaires à Paris, qui ont besoin d'un chiffre sur lequel s'appuyer.

Qu'est-ce qu'une estimation immobilière en cas de divorce ?

En France, l'estimation d'un bien immobilier en cas de divorce consiste à fixer sa valeur de marché, appelée valeur vénale. Le notaire s'en sert pour partager le prix de vente, ou pour calculer ce que l'un des époux doit verser pour conserver le logement.

Ce chiffre alimente l'inventaire que le notaire dresse de tout ce que le couple possède et doit, avant tout partage. Il détermine aussi la soulte, c'est-à-dire la somme versée à l'autre époux si l'un de vous garde le bien. Les deux parties ont beaucoup en jeu : attendez-vous à ce que le chiffre soit lu de très près.

Appraisal américain et estimation française : ce qui change

Aux États-Unis, une estimation pour divorce passe généralement par un appraiser agréé ou certifié par l'État, qui rédige un rapport selon les normes USPAP, souvent à la demande d'un avocat. Au Royaume-Uni, il s'agit plutôt d'une évaluation RICS réalisée par un chartered surveyor. La France ne connaît ni l'un ni l'autre de ces systèmes.

Trois types de professionnels estiment un bien lors d'un divorce en France :

• l'agent immobilier, qui délivre un avis de valeur fondé sur le marché ;
• le notaire, officier public qui gère le partage et dispose des données de ventes notariées ;
• l'expert immobilier indépendant, qui rédige un rapport détaillé et argumenté.

Deux différences surprennent souvent les propriétaires américains et britanniques. D'abord, l'absence de MLS : les valeurs reposent sur les ventes enregistrées par les notaires, et non sur une base d'annonces partagée. Ensuite, le titre d'« expert immobilier » ne fonctionne pas comme une licence d'appraiser. Les qualifications comptent donc : vérifiez les certifications reconnues comme REV ou TRV, l'appartenance à la RICS ou l'inscription comme expert auprès d'une cour d'appel.

Avis de valeur d'agence, estimation notariale ou expertise ?

Pour la plupart des divorces amiables, une estimation par un agent immobilier ou par le notaire suffit. La Chambre des notaires de Paris (nouvelle fenêtre) indique elle-même que chaque partie peut demander une estimation à un professionnel de l'immobilier, agence ou notaire, et qu'il est préférable d'en obtenir plusieurs. Cela contredit un conseil qui circule encore en ligne, y compris dans certaines réponses générées par IA, selon lequel il faudrait éviter les agences.

Le vrai sujet avec les avis de valeur d'agence n'est pas leur précision, mais l'intérêt de l'agent. Celui qui espère obtenir le mandat de vente peut se montrer optimiste, d'où l'intérêt de deux ou trois estimations indépendantes plutôt qu'une seule. L'estimation du notaire apporte un poids juridique et l'accès aux données de ventes locales. Ses honoraires varient : demandez un devis au préalable.

L'expertise formelle s'impose quand les enjeux ou les tensions sont élevés : divorce contentieux, rachat de soulte disputé, bien atypique, ou tribunal qui attend un rapport motivé. Les estimateurs en ligne ont leur utilité, mais seulement pour une première fourchette (ils ne voient ni l'humidité dans la cage d'escalier, ni la vue depuis le cinquième étage).

Quand faut-il vraiment faire estimer le bien ?

Dès qu'un bien détenu à deux doit être partagé, vendu ou racheté. Et lorsque le partage porte sur un bien immobilier, le notaire intervient obligatoirement, car tout transfert de propriété doit être publié au service de la publicité foncière.

Ce qui est partagé dépend de votre régime matrimonial :

• Sous le régime légal de la communauté (sans contrat de mariage), chacun reprend ce qu'il possédait avant le mariage ou a reçu par donation ou succession, et les biens acquis pendant le mariage sont partagés par moitié.
• Sous le régime de la séparation de biens, chacun détient la quote-part inscrite dans le titre de propriété, et seuls les biens achetés ensemble sont à partager. Les notaires de Paris rappellent que ces quotes-parts figurent dans l'acte établi lors de l'achat.

Si l'un des époux est seul propriétaire mais que des fonds communs ont servi à rembourser le prêt ou à financer des travaux, une estimation peut rester nécessaire pour régler les récompenses entre vous.

Le guide des notaires de France sur le partage des biens après un divorce (nouvelle fenêtre) (en anglais) explique comment le notaire inventorie l'actif et le passif avant tout partage.

Estimation immobilière pour un divorce à Paris : les étapes

Pour faire estimer un bien immobilier dans le cadre d'un divorce à Paris, définissez l'usage de l'estimation, choisissez un ou plusieurs professionnels, transmettez-leur un dossier complet, puis communiquez le chiffre retenu au notaire chargé du partage.

Les six étapes ci-dessous suivent l'ordre de la plupart des dossiers parisiens. Votre calendrier peut différer si l'un de vous vit à l'étranger ou si le divorce est déjà contentieux.

Étape 1 : définir l'usage de l'estimation

L'objectif détermine le niveau de rapport nécessaire. Un couple qui vend ensemble a besoin d'un prix de mise en vente réaliste. Un époux qui rachète la part de l'autre a besoin d'un chiffre accepté par les deux et françable par la banque. Un dossier contentieux peut exiger un rapport capable de tenir devant le juge aux affaires familiales.

Tranchez ce point tôt, idéalement avec vos deux avocats en copie. Vous éviterez de payer une expertise inutile, ou de vous appuyer sur une estimation rapide qui ne résistera pas à la contestation.

Étape 2 : choisir le bon professionnel

Lorsqu'un époux souhaite racheter la part de l'autre sur le logement familial (nouvelle fenêtre), les notaires de Paris conseillent une estimation précise et, si possible, plusieurs. En pratique, beaucoup de couples consultent deux ou trois agences, ou une agence et le notaire.

Au moment de choisir, vérifiez trois points :

• L'indépendance : aucun lien préalable avec l'un des époux, et aucune pression pour signer un mandat de vente en contrepartie de l'estimation.
• La connaissance du terrain : quelqu'un qui connaît votre rue et votre type d'immeuble, pas seulement l'arrondissement.
• La langue : un professionnel capable de vous présenter le rapport en anglais si un avocat ou un tribunal étranger doit le lire.

Pour les propriétaires qui souhaitent connaître la valeur de marché de leur bien parisien, Estate in Paris propose une estimation gratuite (nouvelle fenêtre), fondée sur les caractéristiques du bien, sa localisation et les ventes comparables récentes.

Étape 3 : réunir les documents du bien

Un professionnel n'est précis que si le dossier l'est. Rassemblez avant la visite :

• le titre de propriété, qui indique la quote-part de chaque époux ;
• l'attestation de superficie loi Carrez ;
• le dossier de diagnostic technique, dont le DPE ;
• les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de copropriété et les derniers appels de charges ;
• le détail des travaux déjà votés par la copropriété (façade, toiture, ascenseur) ;
• le décompte du capital restant dû et le tableau d'amortissement du prêt ;
• les factures des travaux réalisés depuis l'achat.

C'est l'équivalent français du conseil américain « provide documentation ». Le notaire vous demandera de toute façon une bonne partie de ces pièces : sa liste de documents pour un divorce comprend les titres de propriété et un avis de valeur établi par un professionnel de l'immobilier pour chaque bien.

Étape 4 : organiser la visite du professionnel

Une visite sur place est indispensable pour obtenir un chiffre fiable. Le professionnel vérifie l'état du bien et la surface, note la luminosité, le bruit et la vue, et examine les parties communes de l'immeuble.

L'accès est souvent le point le plus délicat. Si vous êtes l'époux qui habite encore l'appartement alors que l'autre s'est installé à Londres ou à New York, fixez la date par écrit et convenez de qui sera présent. Un court appel vidéo pendant la visite évite que l'un de vous se sente mis à l'écart.

Étape 5 : examiner les ventes comparables et l'estimation

Une estimation sérieuse montre son raisonnement. Attendez-vous à une liste de ventes récentes comparables, idéalement dans le même immeuble ou la même rue, avec des ajustements pour l'étage, l'état, l'extérieur et le DPE, puis une fourchette de valeur et un chiffre retenu.

Vous pouvez vérifier vous-même ces références sur la base officielle DVF des ventes immobilières enregistrées (nouvelle fenêtre). Elle a quelques mois de retard sur le marché : un bon professionnel s'appuie donc aussi sur les données plus récentes des notaires et sur les négociations en cours dans le quartier.

Étape 6 : transmettre l'estimation au notaire et aux conseils

Une fois le chiffre arrêté, adressez le rapport au notaire qui rédige l'état liquidatif et aux deux avocats. Si une banque finance le rachat de soulte, transmettez-le aussi, en sachant qu'elle pourra faire réaliser sa propre vérification.

Conservez un rapport daté et clairement identifié. Comme l'explique la partie sur la date d'évaluation, un chiffre établi plusieurs mois plus tôt peut devoir être actualisé avant la signature.

Estimation pour un divorce : quel coût et quels délais ?

Un avis de valeur d'agence est généralement gratuit et obtenu en quelques jours. Une estimation par un notaire ou un expert indépendant coûte de quelques centaines à quelques milliers d'euros et prend une à quatre semaines. Une expertise judiciaire coûte davantage et prend plusieurs mois.

1. Le coût d'un avis de valeur d'agence

La plupart des agences parisiennes ne facturent pas l'estimation, puisqu'elles sont rémunérées lors de la vente. L'avis de valeur écrit arrive en général quelques jours après la visite. C'est donc la première étape naturelle d'un divorce amiable, surtout si vous en réunissez deux ou trois.

La contrepartie, c'est le poids du document. L'avis d'un agent reste une opinion de marché, pas un rapport d'expert : il fonctionne surtout lorsque les deux époux l'acceptent.

2. Le coût d'une estimation notariale ou d'une expertise

Le notaire peut estimer le bien dans le cadre des opérations de partage. Les honoraires d'une estimation isolée varient d'une étude à l'autre : demandez un devis écrit.

Les experts indépendants facturent à la mission, selon le bien et le rapport attendu. À titre indicatif, selon des avocats parisiens en droit de la famille, une expertise judiciaire portant sur un appartement parisien coûte entre 2 000 € et 5 000 €. Une expertise amiable commandée par les deux époux revient généralement moins cher.

3. Combien de temps prend une estimation ?

Tout dépend de la voie choisie :

• Avis de valeur d'agence : une visite sous quelques jours, puis une estimation écrite peu après.
• Expertise amiable : en général 2 à 4 semaines après la visite et la réception des documents.
• Expertise judiciaire : plusieurs mois. Un divorce contentieux à Paris, avec des biens dans plusieurs pays et une expertise, dépasse souvent largement un an.

Tenez compte aussi du calendrier du notaire : l'estimation doit rester récente au moment de signer l'acte de partage.

4. Qui paie l'estimation ?

Dans un divorce amiable, les époux partagent souvent le coût ou conviennent que l'un d'eux le prend en charge. Si chacun mandate son propre professionnel, chacun paie le sien. Pour une expertise judiciaire, la partie qui la demande avance les frais et le juge décide ensuite de leur répartition.

Que faire en cas de désaccord sur la valeur du bien ?

En cas de désaccord, vérifiez d'abord que vos estimations sont comparables, puis négociez ou sollicitez un autre avis. En cas d'échec, le juge aux affaires familiales peut désigner un expert ou un notaire, et le tribunal peut avoir à trancher le rachat de soulte.

Le désaccord est fréquent. L'un veut un chiffre élevé pour toucher davantage, l'autre un chiffre plus bas pour pouvoir garder le bien. Aucun n'est forcément de mauvaise foi, mais il faut une issue pour les deux.

1. Comparer les estimations sur une même base

Avant de discuter des montants, vérifiez qu'ils mesurent la même chose. Les agences annoncent souvent des chiffres différents : un prix net vendeur, un prix frais d'agence inclus ou un prix de marché. Une personne en cours de séparation décrivait exactement ce cas sur un forum juridique français, avec trois estimations d'agences établies sur trois bases différentes.

Ramenez-les à la même base, la même surface et la même date. L'écart se réduit souvent de lui-même. Sinon, le milieu de la fourchette ou une séance avec un médiateur familial suffit souvent à conclure.

2. Demander un autre avis professionnel

Quand deux chiffres restent très éloignés, un expert indépendant mandaté conjointement peut débloquer la situation. Convenez à l'avance que vous accepterez tous les deux le résultat, ou que vous transigerez à l'intérieur d'une fourchette définie. Cet accord préalable vaut plus que le rapport lui-même.

3. Quand le désaccord passe par la voie judiciaire

Si la négociation échoue, le juge aux affaires familiales dispose de deux outils prévus par l'article 255 du Code civil (nouvelle fenêtre). Il peut désigner un professionnel qualifié pour dresser un inventaire estimatif, ou désigner un notaire pour élaborer un projet de liquidation du régime matrimonial et de formation des lots. Et si le rachat de soulte ne peut pas se faire à l'amiable, les notaires de Paris rappellent que seul le tribunal peut trancher.

Cette voie ajoute des frais et des mois. Elle vous retire aussi la décision.

4. Quelle date retenir pour évaluer le bien ?

En droit français, la valeur s'apprécie en principe au plus près de la date du partage, et non automatiquement à la date du divorce ou de la séparation. L'article 829 du Code civil (nouvelle fenêtre) pose la règle : les biens sont estimés à la date de la jouissance divise fixée par l'acte de partage, date qui doit être la plus proche possible du partage.

Une autre date détermine ce qui est partagé. Pour les divorces autres que par consentement mutuel, le divorce produit ses effets entre les époux, quant à leurs biens, à la date de la demande en divorce. À la demande de l'un des époux, le juge peut les reporter à la date où vous avez cessé de cohabiter et de collaborer.

C'est ici que les conseils à l'américaine peuvent induire en erreur. Aux États-Unis, l'estimation est parfois rétrospective et fixe la valeur à la date de la séparation. En France, une estimation réalisée au début d'une longue procédure peut devoir être actualisée avant l'acte final.

Vendre, garder ou louer le bien après l'estimation ?

Une fois la valeur arrêtée, quatre options réalistes s'offrent à vous : l'un rachète la part de l'autre, vous vendez et partagez le prix, vous restez en indivision pour un temps, ou vous mettez le bien en location. Le bon choix dépend de la trésorerie, du financement, du calendrier et de la fiscalité.

1. L'un des époux garde le bien et rachète la part de l'autre

La soulte correspond pour l'essentiel à la part de l'époux sortant dans la valeur nette du bien. Partez de la valeur retenue, déduisez le capital restant dû, puis appliquez la quote-part de l'époux qui part.

Prenons un appartement de 80 m² estimé à 960 000 €, avec 300 000 € de prêt restant. La valeur nette est de 660 000 €. À parts égales, l'époux qui part reçoit 330 000 €, et celui qui reste reprend l'intégralité du prêt. (Il s'agit d'une illustration, pas d'une estimation.)

Les frais sont plus légers qu'un achat classique :

• Rachat de soulte : les couples mariés et les partenaires de PACS qui partagent un bien paient un droit de partage de 1,1 % depuis le 1er janvier 2022, auquel s'ajoutent les frais de modification du prêt et les émoluments du notaire.
• Achat sur le marché : Paris a porté en 2025 son taux départemental de droits de mutation de 4,5 % à 5 %, et les frais d'acquisition dans l'ancien atteignent en général 7 % à 8 % du prix.

Le financement reste le vrai test. La banque peut refuser de désolidariser l'époux sortant si elle doute que l'autre puisse rembourser seul, et le couple peut alors devoir vendre. Les banques appliquent les règles du HCSF : un taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus nets et une durée maximale de 25 ans. Le taux moyen des crédits immobiliers s'établissait à 3,31 % en août 2026, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA (nouvelle fenêtre).

2. Vendre le bien et partager le prix

La vente permet une séparation nette et transforme un chiffre disputé en prix de marché. Vous devez tous deux signer le mandat de vente et l'acte, alors accordez-vous sur le prix de mise en vente et sur l'agence avant la mise sur le marché. Vendre un appartement détenu à deux à Paris (nouvelle fenêtre) se passe mieux avec une seule agence et un prix validé par écrit par les deux époux.

La fiscalité compte ici. La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. L'époux qui a quitté le logement peut conserver cette exonération, comme l'explique la doctrine de l'administration fiscale (nouvelle fenêtre), à deux conditions : l'autre époux a occupé le logement jusqu'à sa mise en vente, et la vente intervient dans un délai normal.

Un prix trop élevé peut faire perdre ce délai normal. Dans une affaire, l'administration a refusé l'exonération : les époux avaient quitté le logement des années avant la vente, et le bien, acheté environ 167 700 €, avait été affiché à 880 000 € puis à 850 000 €. Une estimation réaliste protège votre situation fiscale autant que votre vente.

3. Rester en indivision pour un temps

Certains couples conservent le bien en indivision pendant un temps, par exemple jusqu'à la fin de l'année scolaire des enfants ou jusqu'à ce que le marché se raffermisse. Cela peut fonctionner, à condition de fixer des règles claires.

Mettez par écrit qui paie le prêt, les charges de copropriété et la taxe foncière, et si l'époux qui occupe le logement doit une indemnité d'occupation à l'autre. La loi ne considère la jouissance du logement conjugal par un seul époux comme gratuite que jusqu'à la demande en divorce, sauf décision contraire du juge.

Surveillez l'effet fiscal si le bien cesse d'être la résidence principale de l'un de vous. Paris applique une majoration de 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. L'IFI s'applique au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net, et les époux en instance de divorce autorisés à résider séparément déclarent séparément.

N'oubliez pas non plus que la valeur sera actualisée au moment du partage définitif. Le chiffre retenu aujourd'hui n'est pas figé.

4. Louer le bien plutôt que le vendre

La location peut couvrir le prêt le temps de décider, mais elle n'est pas toujours possible, et rarement simple. Vérifiez d'abord quatre points :

• Le consentement : avec deux propriétaires à parts égales, vous devrez en pratique tous deux accepter le bail et ses conditions.
• Le DPE : les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'une nouvelle location, et les logements classés F suivront en 2028.
• Les règles de loyer : Paris applique l'encadrement des loyers (nouvelle fenêtre), avec des limites strictes sur les loyers de référence et les compléments de loyer. Si vous choisissez cette voie, Relocation in Paris peut vous accompagner pour trouver un locataire à Paris.
• La fiscalité et le financement : les revenus locatifs se déclarent en France, et votre prêt peut exiger l'accord de la banque avant toute mise en location.

Il existe aussi un piège fiscal. Louer l'ancien logement familial avant de le vendre peut compromettre l'exonération de plus-value de l'époux sortant, puisqu'elle suppose que l'autre époux ait occupé le bien jusqu'à sa mise en vente. Consultez votre notaire avant de signer un bail.

5. Comment choisir l'option la plus adaptée

Aucune option ne convient à tous les couples. Ces critères aident à y voir clair :

• La trésorerie immédiate : la vente libère des fonds le plus vite, le rachat de soulte en exige.
• La capacité à financer le rachat : l'époux qui reste peut-il financer la soulte et l'intégralité du prêt dans la limite des 35 % ?
• La situation du prêt : si le capital restant dû approche ou dépasse la valeur du bien, vendre ou attendre peut être plus prudent qu'un rachat.
• Le besoin de l'un des époux de garder le logement : la continuité scolaire des enfants plaide souvent pour un rachat ou une indivision temporaire.
• Le potentiel locatif : il n'entre en jeu que si le DPE, les règles et les deux propriétaires le permettent.
• Le délai de vente prévisible : une vente trop longue peut menacer l'exonération de plus-value et retarder le partage.
• Les incidences fiscales et juridiques : droit de partage, plus-value, IFI et majoration résidence secondaire orientent chacun vers une voie différente.

Si l'époux qui part souhaite rester à Paris, l'étape suivante consiste souvent à acheter votre prochain logement à Paris (nouvelle fenêtre), ou à louer d'abord. Pour la location, Relocation in Paris accompagne la recherche de logement à Paris (nouvelle fenêtre).

Comment est estimé un appartement parisien lors d'un divorce ?

Un appartement parisien s'estime principalement en le comparant aux ventes récentes de biens similaires dans le voisinage, puis en ajustant selon la surface, l'étage, la luminosité, l'état de l'immeuble et le DPE.

La moyenne de l'arrondissement n'est qu'un point de départ. Au début de 2026, le prix moyen des appartements anciens à Paris s'établissait à 9 600 € le m², selon les Notaires du Grand Paris. Deux appartements situés à quelques rues l'un de l'autre peuvent s'en écarter nettement, dans un sens comme dans l'autre.

Surface, étage, lumière et agencement

La surface vient en premier, mais à Paris il s'agit de la surface loi Carrez : la superficie privative d'un lot de copropriété, hors parties de moins de 1,80 m de hauteur. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une baisse de prix proportionnelle dans un délai d'un an. Les professionnels travaillent donc à partir du chiffre certifié.

Vient ensuite la position dans l'immeuble. Un troisième étage avec ascenseur et balcon sur rue n'a rien à voir avec la même surface au sixième sans ascenseur, ou avec un rez-de-chaussée sur cour sombre. L'agencement compte aussi : un appartement traversant, ou une cuisine que l'on peut ouvrir, élargit le cercle des acheteurs.

Dans les arrondissements centraux, les annexes apportent une vraie valeur : une cave, une place de parking ou une chambre de bonne sous les toits.

État de l'immeuble et travaux votés

L'immeuble peut peser autant que l'appartement lui-même. Les professionnels lisent les procès-verbaux de copropriété pour repérer les travaux votés : ravalement, réfection de la toiture ou remplacement de l'ascenseur. Des travaux importants votés mais pas encore payés peuvent faire baisser les offres.

En cas de rachat de soulte, décidez explicitement qui supporte ces charges. C'est une source fréquente de tensions par la suite (plus fréquente que les couples ne l'imaginent), car l'époux qui garde le bien hérite des appels de fonds à venir.

DPE et performance énergétique

Le DPE pèse désormais sur la valeur de revente, principalement en raison du calendrier locatif fixé par la loi Climat et Résilience. Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'une nouvelle location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, puis les logements classés E le 1er janvier 2034. Les acheteurs investisseurs l'intègrent dans leur prix.

Les propriétaires d'appartements chauffés à l'électricité peuvent avoir une meilleure nouvelle. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 (nouvelle fenêtre), ce qui a fait sortir certains logements des classes les plus basses sans aucuns travaux. Si votre bien est chauffé à l'électricité et que votre DPE est ancien, demandez si un DPE actualisé changerait la classe avant l'estimation.

Pourquoi l'emplacement précis compte plus que la moyenne de l'arrondissement

Les prix varient davantage à l'intérieur d'un même arrondissement que la plupart des propriétaires ne le pensent :

• Par quartier (fin 2025) : les prix standardisés des notaires allaient de 6 640 € le m² dans le quartier de la Goutte-d'Or (18e) à 15 970 € le m² autour de Notre-Dame (4e).
• Par arrondissement (début 2026) : d'environ 7 530 € le m² dans le 19e à plus de 14 000 € dans le 6e.

Un professionnel qui connaît la rue précise compte donc davantage que celui qui cite la moyenne du quartier. La carte interactive des prix de l'immobilier à Paris des notaires (nouvelle fenêtre) affiche les prix par quartier, ce qui vous aide à poser les bonnes questions lors de la visite.

Pourquoi le prix d'achat ne reflète pas forcément la valeur actuelle

Beaucoup de couples ont acheté près du pic de 2021-2022, et leur appartement vaut peut-être moins aujourd'hui. Les indices Notaires-Insee montrent une baisse d'environ 10,1 % des prix des appartements parisiens depuis le retournement du marché en 2022, soit une perte moyenne d'environ 57 700 € par logement. Les appartements parisiens revendus après trois ans ont enregistré une perte moyenne de 8,9 %, soit environ 50 350 € pour 53 m².

Les prix se sont depuis stabilisés. En avril 2026, les appartements anciens parisiens se négociaient 9 530 € le m², en hausse de 0,4 % sur un an. Mais stabilisation ne veut pas dire rattrapage.

Dans un divorce, le prix d'achat n'est pas la référence. La valeur de marché actuelle l'est.

Faire estimer un bien parisien depuis l'étranger lors d'un divorce

Vous pouvez faire estimer un bien parisien depuis l'étranger en organisant l'accès et les documents à distance, en choisissant un professionnel anglophone et en travaillant avec le notaire par procuration. Le professionnel devra toutefois visiter le bien en personne.

Étape 1 : organiser l'estimation à distance

L'essentiel se fait par e-mail et en visioconférence : envoi du dossier, cadrage de la mission, examen des ventes comparables, discussion du projet de rapport. La visite fait exception. Quelqu'un doit ouvrir la porte : l'époux qui habite encore le logement, un proche, le gardien de l'immeuble ou une personne de confiance sur place.

Intégrez les fuseaux horaires au calendrier. Une décision qui réunit deux époux, deux avocats et un notaire entre New York, Londres et Paris se prend rarement en une journée. Les diplomates et le personnel d'ambassade subissent en plus la contrainte d'un calendrier d'affectation : lancez l'estimation dès que la séparation est actée.

Étape 2 : rendre l'estimation exploitable pour vos conseils à l'étranger

Une estimation française doit souvent servir devant un tribunal ou dans un accord à l'étranger. Quelques précautions facilitent les choses :

• une version ou une synthèse du rapport en anglais ;
• la valeur convertie en dollars ou en livres, avec le taux de change et sa date ;
• une description claire de la méthode, des ventes comparables et des qualifications du professionnel.

Pour les couples qui divorcent en Angleterre, le droit anglais ne connaît pas de régime matrimonial au sens français. Le notaire considérera donc généralement les époux comme mariés sous un régime de séparation de biens et partagera le bien selon la décision du tribunal anglais. Vérifiez que cette décision traite expressément de l'appartement parisien.

Un jugement de divorce étranger produit en principe ses effets en France sans procédure particulière, sauf lorsqu'il doit être exécuté sur des biens ou par la contrainte sur des personnes. Et les tribunaux étrangers ne suivent pas toujours les choix faits en France : dans une affaire, un tribunal de New York a écarté un contrat de mariage français et partagé les biens du couple selon le droit new-yorkais.

La fiscalité suit la résidence. Si un époux désormais installé à l'étranger vend, la plus-value est imposée à 19 %, avec des prélèvements sociaux maintenus à 17,2 % sur les plus-values immobilières en 2026. Les vendeurs affiliés à un régime de sécurité sociale de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, et les résidents britanniques en bénéficient toujours après le Brexit.

Les vendeurs résidant hors de l'UE et de l'EEE doivent en général désigner un représentant fiscal accrédité lorsque le prix dépasse 150 000 €, sauf si la plus-value est totalement exonérée grâce à la durée de détention. La page de l'administration fiscale sur les plus-values des non-résidents (nouvelle fenêtre) détaille les exonérations possibles. Les citoyens américains doivent aussi vérifier le volet américain avec un conseiller fiscal.

Étape 3 : travailler avec un notaire français depuis l'étranger

La première question du notaire portera sur la loi applicable à votre mariage. Les couples mariés, ou ayant désigné la loi applicable, après le 29 janvier 2019 relèvent du règlement européen sur les régimes matrimoniaux. Ceux mariés à partir du 1er septembre 1992 relèvent de la Convention de La Haye de 1978, qui ne lie que la France, le Luxembourg et les Pays-Bas. Les notaires de Paris détaillent ces règles dans leur note sur les mariages internationau (nouvelle fenêtre)

Inutile de prendre l'avion à chaque étape. Une procuration permet à un tiers de signer pour vous, et certains notaires proposent la signature à distance par visioconférence, avec vérification de l'identité sur passeport. Les documents établis à l'étranger peuvent nécessiter une traduction assermentée et une apostille : anticipez.

Si l'un de vous s'installe à Paris ou quitte la capitale au même moment, un accompagnement à l'installation pour l'époux qui déménage (nouvelle fenêtre) peut prendre en charge le volet pratique du déménagement pendant que le volet juridique avance.

Et si le bien est détenu via une SCI ?

Si l'appartement parisien est détenu par une société civile immobilière (SCI), ce sont les parts de la société qui s'évaluent, et non l'appartement directement. Le point de départ reste la valeur de marché du bien, corrigée des emprunts de la SCI et des comptes courants d'associés.

Les cessions de parts de SCI obéissent aux statuts de la société et à une fiscalité propre. Les chefs d'entreprise qui détiennent leur bien de cette façon ont intérêt à associer l'expert-comptable de la SCI et le notaire avant de s'accorder sur un chiffre. L'estimation du bien lui-même suit les mêmes étapes que celles décrites plus haut.

Comment Estate in Paris peut vous aider à estimer votre bien

Estate in Paris propose une estimation immobilière pour les appartements parisiens (nouvelle fenêtre), fondée sur les caractéristiques du bien, sa localisation et les transactions récentes du secteur. L'objectif : vous donner une vision claire et argumentée de la valeur actuelle de votre appartement, par une équipe qui travaille chaque semaine dans ces rues et ces immeubles.

Cette estimation vous aide à situer le marché avant d'aborder la suite avec votre conjoint, votre notaire ou votre avocat. Si vous décidez ensuite de vendre, ou d'acheter votre prochain logement à Paris, la même équipe peut vous accompagner. Vous pouvez consulter nos questions fréquentes sur notre accompagnement (nouvelle fenêtre) avant de nous contacter.