Vendre un bien immobilier avec un crédit en cours : le guide parisien

Introduction

Vous décidez de vendre l'appartement parisien. Et la question arrive, souvent tard le soir : il reste un crédit dessus. La banque peut-elle s'y opposer ? L'acquéreur reprend-il la dette ? Et si le bien vaut moins que ce qu'il vous reste à rembourser ?

La mécanique française est en réalité plus simple qu'on ne l'imagine. Elle repose entièrement sur le notaire, officier public qui reçoit les fonds, solde le prêt et publie l'acte. Ce n'est pas vous qui organisez le remboursement, et l'acquéreur n'est jamais exposé à votre dette. Ce qui inquiète, ce n'est pas le mécanisme, c'est de ne pas savoir combien il en restera à l'arrivée.

Ce guide explique dans quels cas la vente est possible, ce que le notaire prélève exactement le jour de la signature, ce que coûte réellement une sortie anticipée en 2026, et ce qui change lorsque l'on vend un bien parisien depuis l'étranger. Les chiffres sont sourcés, et là où les chiffres qui circulent sont faux, nous le disons.

Comprendre l'incidence de votre crédit sur la vente

Un crédit en cours n'empêche pas de vendre, à condition qu'il s'agisse du prêt bancaire classique. Trois prêts aidés font exception, et c'est la raison pour laquelle il faut ressortir son offre de prêt avant toute chose.

La plupart des articles répondent « oui » et passent à la suite. C'est exact pour la majorité des propriétaires, et faux pour une minorité non négligeable. Autant savoir de quel côté vous vous situez.

Le prêt immobilier classique : la banque ne peut pas s'opposer

Si vous détenez un prêt immobilier classique, celui que les banques proposent le plus couramment, vous pouvez vendre avant la fin du remboursement. Votre banque n'a pas de droit de veto.

La raison est structurelle. Votre prêt est un contrat entre vous et l'établissement prêteur, garanti sur le bien. Il n'est pas attaché au bien au point de suivre le prochain propriétaire. Lors de la vente, la garantie est levée et la dette soldée sur le prix. L'acquéreur ne reprend jamais votre prêt.

Trois conséquences pratiques, souvent mal comprises :

• Aucun délai minimum de détention n'existe. Vous pouvez revendre six mois après l'achat. Ce qui freine la plupart des vendeurs relève de l'arithmétique, pas du droit.
• Vous n'avez pas besoin d'un accord, mais vous avez besoin d'un document. Contactez votre banque tôt et demandez le décompte de remboursement anticipé. Pour les contrats conclus après le 1er juillet 2016, cette estimation chiffrée est gratuite.
• Les reventes rapides et répétées comportent un risque fiscal. À force d'acheter et de revendre, l'administration peut vous requalifier en marchand de biens, avec une fiscalité nettement plus lourde. Une vente n'est pas un schéma. Quatre en trois ans, éventuellement.

PTZ, prêt conventionné et PAS : les exceptions à connaître

Trois prêts aidés fonctionnent différemment, et la position officielle sur la revente avant la fin du remboursement (nouvelle fenêtre) l'énonce sans ambiguïté.

Pour un prêt à taux zéro (PTZ), un prêt conventionné classique et un prêt d'accession sociale (PAS), la revente avant remboursement intégral n'est pas possible. Le remboursement intervient au plus tard lors de l'inscription de la vente au service de la publicité foncière.

Une seule échappatoire existe. Avec l'accord de la banque, vous pouvez transférer le prêt pour financer une nouvelle résidence principale. Mais si le transfert intervient dans les six années suivant le versement des fonds, votre nouvel achat doit respecter les conditions d'attribution en vigueur à la date du transfert, et non celles qui s'appliquaient au moment de l'emprunt.

Ces produits sont réservés aux acquéreurs de résidence principale sous conditions de ressources. Les propriétaires qui doivent vraiment vérifier sont donc ceux qui ont acheté en France puis se sont installés à l'étranger. C'est un profil fréquent chez les cadres expatriés, les diplomates et les entrepreneurs, et un prêt souscrit en 2016 comme résident fiscal français n'est pas toujours le produit que l'on croit.

Le droit de rembourser par anticipation (nouvelle fenêtre) figure aux articles L313-47 à L313-49 du code de la consommation. Retrouvez votre offre de prêt, regardez le nom du produit en première page. Cinq minutes suffisent, et cela supprime la plus grosse inconnue de votre calendrier.

Que devient votre crédit le jour de la vente ?

Le jour de la signature, les fonds de l'acquéreur arrivent d'abord sur le compte du notaire. Celui-ci rembourse votre banque, règle les taxes et les frais, puis vous verse le solde.

Vous ne gérez jamais le remboursement vous-même. Aucun virement à organiser, aucune coordination à assurer avec votre banque le jour J.

Le notaire solde votre prêt sur le prix de vente

Le notaire est un officier public nommé par l'État, neutre entre les parties, juridiquement responsable de la validité de l'opération. Acquéreur et vendeur peuvent chacun désigner le leur, l'émolument étant partagé, si bien qu'un second notaire ne coûte rien de plus.

Avant la signature, le notaire contacte directement votre établissement prêteur pour obtenir le capital restant dû et les conditions de mainlevée. Le jour de l'acte authentique, les fonds sont déjà séquestrés. L'acte est signé, la banque est payée, la garantie est levée.

Voici le verrou qui rend l'opération incontournable : le notaire ne peut pas publier l'acte au service de la publicité foncière tant que la garantie du prêteur n'est pas levée. Pas de mainlevée, pas de publication, pas de vente aboutie. C'est aussi pour cette raison que l'acquéreur n'est jamais exposé.

Une limite, à énoncer une fois et calmement. Dissimuler une inscription en cours à l'acquéreur ou à la banque ne relève pas de l'oubli administratif mais expose le vendeur à des poursuites pour escroquerie. Dans les faits, cela n'arrive quasiment jamais, précisément parce que les vérifications du notaire l'empêchent.

Vous percevez le solde une fois toutes les déductions faites

Le notaire déroule un ordre fixe :

1. Capital restant dû remboursé au prêteur
2. Indemnité de remboursement anticipé, le cas échéant
3. Frais de mainlevée, si le prêt était garanti par une inscription
4. Impôt sur la plus-value, prélevé à la source pour un non-résident non exonéré
5. Honoraires d'agence, s'ils transitent par l'étude
6. Net vendeur viré sur votre compte

Deux points pratiques pour qui vend depuis l'étranger. Transmettez votre IBAN au notaire dès le compromis de vente : une coordonnée bancaire manquante ou non concordante est une cause de retard bien plus fréquente qu'on ne le pense. Et comptez quelques jours ouvrés après la signature pour un virement international et une éventuelle conversion. Les fonds n'arrivent pas dans l'après-midi.

Quels frais prévoir quand on vend avec un crédit en cours ?

Deux frais sont propres à la vente avec un prêt en cours : l'indemnité de remboursement anticipé et, dans la plupart des dossiers non-résidents, la mainlevée. Les deux sont plus faibles que ce que l'on lit partout, et l'un des deux est régulièrement surestimé d'un facteur cinq.

Les indemnités de remboursement anticipé

L'indemnité de remboursement anticipé (IRA) est plafonnée. Sur un prêt à taux fixe, elle ne peut dépasser ni six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement. La banque doit retenir le montant le plus faible des deux. La règle figure à l'article R313-25 du code de la consommation, et le plafonnement des indemnités (nouvelle fenêtre) est rappelé par le ministère de l'Économie.

Voici maintenant ce que presque personne n'écrit.

Six mois d'intérêts, c'est le capital multiplié par le taux, divisé par deux. Ce montant est inférieur à 3 % du capital dès que le taux passe sous les 6 %. Or aucun prêt immobilier signé en France depuis quinze ans n'approche 6 %, les taux moyens tournant autour de 3,30 % à 3,50 % début 2026.

Le plafond de 3 % est donc théorique. En pratique, c'est toujours le calcul en six mois qui s'applique.

Exemple chiffré. Capital restant dû de 400 000 €, prêt souscrit en 2021 à 1,20 % :

• Six mois d'intérêts : 400 000 € × 1,20 % ÷ 2 = 2 400 €
• Le calcul à 3 % : 12 000 €
• Ce que la banque peut réclamer : 2 400 €

Un vendeur qui provisionne sur la base du fameux « environ 3 % du capital restant dû » se trompe de près de 10 000 € sur une seule opération. Quand l'enjeu est de savoir si la vente couvre vos dettes, l'écart n'est pas anecdotique.

Des cas d'exonération totale existent également. Pour les contrats conclus après le 1er juillet 1999, aucune indemnité n'est due lorsque le remboursement fait suite à la vente du logement motivée par :

• un changement de lieu d'activité professionnelle, le vôtre ou celui de votre conjoint
• une cessation forcée d'activité professionnelle
• le décès de l'emprunteur ou de son conjoint

Relisez le premier cas. Une mutation ou une nouvelle affectation à l'étranger est le motif de vente le plus fréquent chez les propriétaires internationaux d'un bien parisien, et c'est exactement la situation visée par le texte. Très peu de vendeurs pensent à l'invoquer. Demandez-le par écrit à votre banque, justificatif de mutation à l'appui.

Mainlevée et frais de garantie

C'est ici que le tableau se scinde en deux, selon le mode de garantie de votre prêt. La plupart des guides passent à côté, alors que l'écart se chiffre en milliers d'euros, dans un sens comme dans l'autre.

Un prêt français est garanti de trois façons : une hypothèque, un IPPD (privilège de prêteur de deniers), ou une caution d'un organisme comme Crédit Logement.

• Avec une hypothèque ou un IPPD, vous payez. Une mainlevée notariée est nécessaire pour radier l'inscription. Comptez de l'ordre de 0,3 % à 0,8 % du montant emprunté, et deux à quatre semaines de délai. Le notaire s'en charge et prélève les frais sur le prix. Une exception utile : si le prêt est soldé depuis plus d'un an, l'inscription s'éteint automatiquement et il n'y a rien à payer. La Chambre des notaires de Paris met à disposition un simulateur de frais de mainlevée (nouvelle fenêtre) qui donne un ordre de grandeur en une minute.
• Avec une caution, vous récupérez de l'argent. Aucune formalité de mainlevée. À la place, une partie de votre contribution au fonds mutuel de garantie vous est restituée, couramment autour de 70 % de cette part, à un taux révisé chaque trimestre. La restitution est automatique dès que la banque notifie la fin de la garantie, et elle s'applique aussi en cas de remboursement anticipé.

Et voici le point qui compte pour un propriétaire vivant hors de France. Les banques accordent rarement une caution d'organisme à un emprunteur non-résident. Elles se rabattent sur l'hypothèque ou l'IPPD. Autrement dit, si vous avez emprunté comme non-résident, vous êtes très probablement du côté de ceux qui paient, là où un résident vendant le même appartement serait du côté de ceux qui encaissent. Personne ne vous prévient, parce que les guides français sont écrits pour des résidents.

Ouvrez l'offre de prêt et cherchez la clause de garantie. Avant de fixer un prix, pas après.

Et si le prix de vente ne couvre pas le capital restant dû ?

Si le prix est inférieur à ce que vous devez, la différence doit être financée sur vos fonds propres. La vente ne peut pas aboutir autrement, puisque le prêteur doit être désintéressé avant la publication de l'acte.

C'est le scénario que tout le monde redoute, et à Paris il n'a rien d'hypothétique aujourd'hui.

Quand votre capital restant dû dépasse le prix de vente

Deux mécanismes se combinent.

Le premier est la courbe d'amortissement. Dans les premières années d'un prêt amortissable, l'essentiel de la mensualité couvre les intérêts. Le capital bouge peu. Les emprunteurs qui ont financé les frais d'acquisition en plus du prix restent sous l'eau plus longtemps qu'ils ne l'imaginent.

Le second est le marché, et là les chiffres parisiens sont précis. Les données des Notaires du Grand Paris (nouvelle fenêtre) montrent des moins-values fréquentes sur les reventes à court terme. À Paris, les appartements revendus après trois ans de détention affichent une perte de l'ordre de 8,9 %, soit environ 50 350 € pour une surface moyenne de 53 m². Rapporté à un prix médian parisien de 9 580 €/m² début 2026, c'est la différence entre une sortie nette et un chèque à signer.

Si vous avez acheté à Paris en 2022 ou 2023 et que vous vendez aujourd'hui, faites le calcul avant de vous engager. Le marché est reparti doucement à la hausse, Paris étant d'ailleurs le seul territoire francilien attendu en légère progression alors que la région se tasse, mais une reprise modérée n'efface pas un prix d'entrée de 2022.

Le notaire ne signera pas si le prix ne couvre pas les créanciers inscrits. Il n'y a ni marge d'appréciation, ni arrangement possible.

Vos options si vous vendez à perte

Quatre réponses, chacune avec sa contrepartie :

• Combler l'écart sur votre épargne. La solution la plus nette et la plus rapide. Vous perdez la somme, mais vous gardez la main sur le calendrier.
• Souscrire un prêt personnel pour absorber le reste à charge. Certaines banques l'acceptent, surtout en cas de relation ancienne. Vous transformez une dette garantie en dette non garantie, à un taux supérieur. À traiter comme un pont, pas comme une solution.
• Différer et améliorer votre position. Un levier bon marché existe parfois. Si votre étiquette énergétique est F ou G, revérifiez-la avant toute chose : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (nouvelle fenêtre), et environ 850 000 logements sont sortis du statut de passoire thermique sans le moindre travaux.
• Conserver et laisser le capital s'amortir. À évaluer honnêtement. Détenir une résidence secondaire à Paris, c'est la taxe foncière, les charges de copropriété et la majoration de 60 % appliquée par la Ville sur la taxe d'habitation. Attendre n'est pas gratuit.

Le point de départ est le même dans les quatre cas : un chiffre fiable sur ce que le bien vaut réellement aujourd'hui. Ni une estimation de portail, ni le prix obtenu par le voisin en 2021. C'est précisément la situation où une estimation de votre appartement parisien (nouvelle fenêtre) cesse d'être une formalité pour devenir le chiffre dont dépend toute la décision.

Peut-on conserver son crédit ou le transférer ?

Deux mécanismes permettent de ne pas rembourser immédiatement : le transfert du prêt sur un nouveau bien, et le prêt relais pour acheter avant d'avoir vendu. Pour un vendeur non-résident, seul le second est réellement accessible.

Le transfert de prêt sur un nouveau bien

La portabilité déplace votre prêt existant sur une nouvelle acquisition. L'intérêt saute aux yeux si vous avez emprunté à bas taux : vous conservez votre taux d'origine, votre assurance emprunteur, et vous évitez à la fois l'indemnité de remboursement anticipé et les frais de mise en place d'un nouveau crédit. Un prêt de 2021 à 1,20 %, c'est un taux que vous ne reverrez pas.

Les conditions, en revanche, éliminent la majorité des dossiers. Le transfert suppose d'abord une clause de transférabilité dans l'offre de prêt d'origine, absente de beaucoup de contrats. Au-delà, les banques exigent généralement que :

• la vente et le nouvel achat interviennent dans un délai rapproché
• le prix de vente couvre au moins le capital restant dû
• les deux opérations passent par le même établissement

Disons les choses clairement. Si vous vendez un appartement parisien sans racheter en France auprès de la même banque dans un délai court, le transfert vous est de fait fermé. Beaucoup d'articles alignent pourtant les trois options comme si elles se valaient. Elles ne se valent pas, et construire un calendrier autour d'un transfert que vous n'obtiendrez pas est le meilleur moyen de tout faire dérailler.

Si en revanche vous rachetez à Paris, la question du transfert mérite d'être posée très tôt à votre banque, car la réponse conditionne l'ordre des opérations. C'est l'un des premiers points que nous examinons avec les clients qui préparent l'achat de leur prochain bien parisien (nouvelle fenêtre) alors qu'un prêt court encore.

Le prêt relais quand on achète avant de vendre

Le prêt relais vous avance une partie de la valeur du bien mis en vente, pour acheter d'abord et vendre ensuite. Il répond à un vrai besoin, notamment pour les familles qui doivent sécuriser un secteur scolaire ou un immeuble précis.

Les conditions en 2026, en ordre de grandeur :

• Taux. Le taux effectif moyen relevé par la Banque de France tourne autour de 4,65 %, pour un taux d'usure de 6,20 % en TAEG. Les taux nominaux négociés se situent couramment entre 3,40 % et 4,20 %.
• Quotité. Les banques avancent généralement 50 % à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, avec 70 % comme repère courant.
• Coût. Une avance de 175 000 € à 3,80 % représente environ 554 € par mois en franchise partielle, soit près de 6 650 € sur douze mois et environ 9 975 € sur dix-huit. En franchise totale, vous ne payez rien mensuellement, mais les intérêts se capitalisent et la note finale grimpe nettement.

Le risque se concentre sur un seul chiffre : l'estimation qui sert de base à l'avance. Si elle était optimiste et que le bien se vend moins cher, vous restez avec un relais que vous ne pouvez pas solder, au pire moment. Les prêts relais ne se retournent pas à cause du taux. Ils se retournent parce que l'estimation était fausse.

Vendre un bien parisien depuis l'étranger

Vous pouvez mener toute la vente sans venir en France. Ce qui surprend, ce n'est pas la distance, c'est que quatre démarches doivent aboutir avant la signature, et qu'elles n'avancent pas au même rythme.

Comptez environ trois mois entre l'offre d'achat acceptée et l'acte authentique, auxquels s'ajoute la durée de commercialisation. C'est le rythme français normal, pas le signe que quelque chose coince.

Piloter la vente à distance

Quatre horloges se déclenchent, et l'acte attend la plus lente :

1. Le décompte de votre banque. Demandez-le par écrit dès la mise en vente. Certains établissements répondent vite, d'autres non.
2. La mainlevée. Deux à quatre semaines une fois lancée, si votre prêt est garanti par une inscription.
3. Le représentant fiscal accrédité. Obligatoire au-delà de 150 000 €, voir la section suivante. C'est la démarche qui bloque le plus souvent une date de signature, car un dossier incomplet ne se rattrape pas au dernier moment.
4. La procuration. Si vous ne pouvez pas être présent, il vous faut une procuration authentique, établie par un notaire local puis apostillée, ou passée devant un consulat de France. Les deux circuits se comptent en semaines.

La chose la plus utile que vous puissiez faire est de lancer les quatre en parallèle, dès la mise en vente, plutôt qu'en cascade une fois l'offre acceptée. Les vendeurs qui les enchaînent perdent régulièrement six à huit semaines, et parfois l'acquéreur avec.

La procuration couvre aussi bien le compromis de vente que l'acte authentique, un clerc de l'étude signant en votre nom. Le surcoût est négligeable. Le délai, lui, ne l'est pas.

Avant d'aller plus loin, un point important mérite d'être clarifié concernant la fiscalité. La plus-value immobilière des vendeurs non-résidents est l'un des domaines où les informations sont le plus souvent confuses, avec de nombreuses idées reçues qui circulent en ligne. Cette courte vidéo vous donne les bases essentielles pour comprendre les règles françaises avant d'aborder les spécificités détaillées dans la suite de cet article.

Les documents qui retardent une signature

Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé au compromis de vente, et il est à la charge du vendeur. Pour un appartement parisien, le socle comprend généralement le DPE, l'état des risques, le mesurage loi Carrez, ainsi que les diagnostics gaz et électricité si les installations ont plus de quinze ans, et l'amiante si le permis de construire est antérieur à juillet 1997. Comptez environ 150 à 400 €. Plusieurs pièces ont une durée de validité limitée, un dossier constitué trop tôt peut donc devoir être refait avant l'acte.

Deux points méritent une attention particulière.

• Le mesurage loi Carrez. Si la surface privative réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut exiger une réduction de prix proportionnelle. Aux prix parisiens, deux mètres carrés d'écart se chiffrent à cinq chiffres. Faites mesurer sérieusement.
• Le DPE. Au titre de la loi Climat et Résilience, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. À la revente, l'étude des Notaires de France sur les transactions 2024 (nouvelle fenêtre) situe un appartement classé G environ 12 % en dessous d'un équivalent classé D, et un F autour de 8 % en dessous, la décote se resserrant nettement sur un marché aussi tendu que Paris. Commandez vos diagnostics avant de fixer un prix, pas après. Découvrir une étiquette F deux jours avant le compromis, c'est rouvrir la négociation au plus mauvais moment.

Une situation voisine mérite d'être signalée. Si votre appartement est actuellement loué, la vente interagit avec le bail autant qu'avec le calendrier locatif, et une étiquette G non renouvelable est un motif fréquent de vente plutôt que de rénovation. Estate in Paris intervient sur la vente, l'achat et l'estimation, pas sur la gestion locative : pour tout ce qui touche au bail ou à la recherche de locataire, notre société sœur assure la gestion locative à Paris (nouvelle fenêtre).

Fiscalité de la vente pour un vendeur non-résident

Vendre en tant que non-résident ajoute une couche fiscale prélevée sur le même prix de vente que celui qui rembourse votre crédit. Les deux se calculent ensemble, parce que c'est ainsi que le notaire les traite.

Le taux de référence est de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Une bonne partie des vendeurs concernés paie pourtant nettement moins.

Si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale dans l'EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS et ne réglez que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, ce qui ramène le total à 26,5 %. Le Royaume-Uni est sorti de l'Union européenne le 1er janvier 2021, mais les résidents britanniques continuent de bénéficier de cette exonération. Les vendeurs résidant aux États-Unis, et dans la plupart des pays tiers, acquittent bien 36,2 %.

Près de dix points séparent les deux situations. Sur un appartement parisien au prix médian, cela représente plusieurs dizaines de milliers d'euros. Établissez de quel côté vous vous situez avant de fixer quoi que ce soit.

Une mise au point s'impose, car les chiffres qui circulent sont faux. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine de 17,2 % à 18,6 %. Les plus-values immobilières ont été expressément exclues de cette hausse et restent à 17,2 %. Par ailleurs, un amendement ramenant l'exonération totale d'impôt sur le revenu de 22 ans à 17 ans de détention a bien été adopté au cours des débats budgétaires, mais n'a pas été retenu dans la loi de finances promulguée. Plusieurs sites bien référencés publient aujourd'hui ces deux chiffres comme s'il s'agissait du droit en vigueur. Ce n'est pas le cas. Si vous calez une date de vente sur un palier fiscal, vérifiez l'état du droit au moment de signer, pas au moment de décider.

Les règles réellement applicables en 2026 :

• Abattements pour durée de détention. L'exonération d'impôt sur le revenu est totale à 22 ans. Celle des prélèvements sociaux intervient à 30 ans.
• Surtaxe. Une taxe additionnelle progressive s'applique lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, appréciée par vendeur. Un couple vendant en indivision peut rester sous un seuil qu'un vendeur unique franchirait.
• Exonération à hauteur de 150 000 €. Si vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque, vous pouvez être exonéré à hauteur de 150 000 € de plus-value nette imposable, dans la limite d'un logement par cédant. La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert de votre domicile fiscal hors de France, ou sans condition de délai si vous avez la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année précédant la vente.
• Exonération totale pour un départ récent. Si le logement constituait votre résidence principale en France avant votre départ, la plus-value peut être intégralement exonérée, à condition d'en avoir conservé la libre disposition et de vendre au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le transfert de votre domicile fiscal. La fenêtre est étroite et se referme vite. C'est le meilleur argument pour traiter la question fiscale en début de vente, et non à la signature.
• Déductions. Les frais d'acquisition se retiennent au forfait de 7,5 % du prix d'achat ou au réel, selon ce qui vous est le plus favorable. Les travaux réalisés par des entreprises se déduisent sur justificatifs, ou au forfait de 15 % après cinq ans de détention. Conservez les factures et les attestations d'assurance décennale.

Si vous voulez un ordre de grandeur avant d'en parler à quiconque, la Chambre des notaires de Paris propose un simulateur de plus-value immobilière (nouvelle fenêtre) qui applique le barème d'abattement en vigueur. Traitez le résultat comme une estimation, le notaire et le représentant fiscal arrêtant le montant définitif.

Le représentant fiscal accrédité. Lorsque le prix de cession dépasse 150 000 €, un vendeur non-résident doit désigner un représentant fiscal accrédité, qui garantit l'exactitude du calcul auprès de l'administration et engage sa responsabilité. Les honoraires se situent couramment entre 0,5 % et 1 % du prix. Compte tenu d'un prix médian parisien de 9 580 €/m², la quasi-totalité des appartements franchit le seuil. Traitez-le comme une quasi-certitude, et désignez tôt.

Le circuit de l'argent. Le notaire établit la déclaration 2048-IMM, calcule l'impôt et le prélève sur le prix de vente au moment de la signature. Vous percevez le net. Les modalités officielles pour les vendeurs non-résidents (nouvelle fenêtre) sont publiées par l'administration fiscale. La conséquence pratique est que tout se joue avant la signature. Une exonération non invoquée ou une facture de travaux non produite se rattrape très difficilement ensuite.

Un dernier point, souvent négligé par les propriétaires multi-biens. Les non-résidents sont redevables de l'IFI sur leur patrimoine immobilier français net dépassant 1,3 million d'euros, la tranche imposable démarrant à 800 000 €. « Net » signifie après déduction de l'encours de prêt restant. Rembourser votre crédit lors de cette vente augmente donc votre exposition à l'IFI sur les autres biens français que vous conservez. Si cela vous concerne, le moment de la vente dans l'année civile mérite une discussion avec votre conseil.

Comment Estate in Paris accompagne les propriétaires étrangers

La vraie question n'est pas de savoir si vous avez le droit de vendre. C'est de savoir si le prix qu'un acquéreur parisien acceptera réellement couvre votre crédit, vos indemnités et votre fiscalité. C'est cet enchaînement que nous traitons avant toute mise en vente.

Quatre vérifications, dans l'ordre, chacune répondant à un problème posé plus haut.

1. Votre prix plancher. Nous estimons à l'échelle de l'arrondissement et confrontons ce chiffre à votre capital restant dû. Si aucun prix viable n'existe encore, vous l'apprenez maintenant, pas trois mois après la signature d'un mandat de vente. C'est aussi le chiffre dont dépend une éventuelle avance en prêt relais, raison pour laquelle nous préférons être prudents plutôt que flatteurs.
2. Votre type de garantie. Nous lisons l'offre de prêt avec vous pour déterminer si vous affrontez une mainlevée ou si une restitution vous est due. Sur un encours parisien, l'écart entre les deux se compte en milliers d'euros, et il a sa place dans le calcul avant la fixation du prix.
3. Votre situation fiscale. Résidence fiscale, régime d'affiliation sociale, durée de détention, éligibilité aux exonérations pour anciens résidents, franchissement du seuil de représentant fiscal. Nous ne sommes pas votre conseil fiscal et nous ne prétendrons pas l'être, mais nous nous assurons que les questions sont posées assez tôt pour compter.
4. Votre calendrier. Décompte bancaire, mainlevée, représentant fiscal et procuration démarrent ensemble, dès le premier jour, jamais en cascade.

À partir de là, vendre votre bien parisien sous mandat unique (nouvelle fenêtre) signifie un interlocuteur unique malgré le décalage horaire, des documents français expliqués dans votre langue, et la coordination avec le notaire jusqu'à la signature. Nous ne publions pas de grille tarifaire, les missions différant selon le bien et la situation : les réponses aux questions les plus fréquentes (nouvelle fenêtre) expliquent notre façon de travailler, et les conditions vous sont remises par écrit avant tout engagement.

Si la vente s'inscrit dans un départ plus large, nous pouvons également assurer l'accompagnement des propriétaires qui quittent Paris (nouvelle fenêtre).