Plus-value immobilière non-résident : calcul, taux 2026 et exonérations

Introduction

Un appartement parisien acheté 360 000 € en 2012 se vend 580 000 € en 2026. Le gain apparent est de 220 000 €. Le code des impôts, lui, retient 139 000 €, et l'impôt sur cette somme va de 22 304 € à 35 442 € selon le pays où le vendeur est affilié à la sécurité sociale.

Cet écart existe parce qu'un prix de vente n'est pas une plus-value, qu'une plus-value n'est pas une plus-value imposable, et qu'une plus-value imposable n'est pas la facture finale. Déductions, années de détention, exonérations et résidence fiscale interviennent à chaque étape. Les propriétaires installés à l'étranger ont une couche de plus : des prélèvements sociaux qui varient selon le profil, un représentant fiscal à désigner, et une déclaration dans leur pays de résidence.

Ce guide reprend chaque étape dans l'ordre : la définition, le calcul, les taux 2026, les exonérations, un exemple chiffré à Paris et ce qui arrive réellement sur votre compte. Il s'adresse aux familles expatriées, aux diplomates, aux cadres dirigeants et aux chefs d'entreprise, en particulier aux Français de l'étranger et aux vendeurs américains ou britanniques.

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière en France ?

La plus-value immobilière est la différence positive entre un prix de vente corrigé et un prix d'acquisition majoré, tels que définis par le code des impôts, pas le profit brut que vous lisez sur votre relevé bancaire.

Le prix de vente moins le prix d'achat n'est qu'un point de départ

Le calcul intuitif surestime presque toujours ce que la France imposera. Dans l'exemple ci-dessus, le profit apparent de 220 000 € tombe à 139 000 € une fois le prix d'acquisition majoré, puis diminue encore quand les années de détention entrent en compte.

Si le résultat corrigé est négatif, vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte. Aucun impôt n'est dû sur une perte, et nous revenons plus loin sur ce que cela change pour les acheteurs parisiens récents.

Plus-value brute et plus-value imposable : quatre notions à distinguer

La pratique française sépare quatre chiffres, et leur confusion est la première source de mauvaises estimations :

• Prix de vente corrigé : le prix de l'acte, diminué de certains frais à la charge du vendeur.
• Prix d'acquisition majoré : ce que vous avez payé, augmenté des frais d'acquisition et des travaux éligibles.
• Plus-value brute : la différence entre les deux montants ci-dessus.
• Plus-value imposable : la plus-value brute après abattements pour durée de détention, calculée séparément pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

La définition officielle sur Service-Public (nouvelle fenêtre) suit exactement cette séquence, et le dossier de votre notaire aussi.

Quelles ventes peuvent générer une plus-value imposable ?

Tout bien immobilier français détenu à titre privé peut générer une plus-value imposable à la vente, sauf votre résidence principale actuelle, et vivre à l'étranger au moment de la signature ne supprime pas l'impôt français.

Résidences secondaires, biens locatifs et pieds-à-terre

Les cas classiques : une résidence secondaire, un investissement locatif, ou le pied-à-terre conservé après avoir quitté Paris. Pour les vendeurs domiciliés hors de France, le gain relève du prélèvement spécifique de l'article 244 bis A du code général des impôts (nouvelle fenêtre), quel que soit votre passeport.

Successions, donations, SCI et sociétés étrangères

Quelques situations surprennent les propriétaires :

• Un bien reçu par succession ou donation est imposable à la revente. Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée pour les droits de succession ou de donation, ce qui limite souvent le gain plus que prévu.
• Une SCI à l'impôt sur le revenu suit les mêmes règles qu'un particulier. Une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés relève d'un régime différent, généralement plus lourd.
• Une société étrangère dont l'actif est principalement composé d'immobilier français relève aussi de l'article 244 bis A lors de la vente des parts ou du bien.

Si votre propriété passe par une structure, vérifiez son statut fiscal avant toute estimation.

Comment calculer la plus-value immobilière en France ?

Le calcul se fait en quatre étapes : corriger le prix de vente à la baisse, majorer le prix d'acquisition, faire la différence, puis appliquer les abattements pour durée de détention.

Étape 1 : partir du prix de vente corrigé

Prenez le prix inscrit dans l'acte de vente et déduisez, justificatifs à l'appui :

• Les frais de diagnostics obligatoires payés par le vendeur
• Les frais de mainlevée d'hypothèque
• Les honoraires d'agence, lorsque le mandat les met à la charge du vendeur

Étape 2 : reconstituer le prix d'acquisition majoré

C'est ici que se joue l'essentiel de l'économie d'impôt. Votre prix d'achat d'origine est augmenté de :

• Frais d'acquisition, pour leur montant réel justifié ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat
• Travaux de rénovation et d'amélioration facturés par des entreprises, pour leur montant réel, ou un forfait de 15 % si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans

Le forfait de 15 % ne demande aucun justificatif, ce qui en fait le choix par défaut de nombreux vendeurs. Mais sur un appartement haussmannien entièrement rénové, les factures réelles dépassent souvent 15 % du prix d'achat : choisir le forfait par commodité peut coûter cher. Conservez chaque facture d'entreprise dès le premier jour, même si la vente vous semble lointaine.

Étape 3 : la formule de la plus-value brute

Prix de vente corrigé moins prix d'acquisition majoré égale plus-value brute.

Cette seule ligne est le chiffre dont tout le reste découle.

Étape 4 : appliquer les abattements pour durée de détention

La France récompense la détention longue par des abattements annuels qui réduisent la base imposable, sur deux pistes distinctes : une pour l'impôt de 19 %, une pour les prélèvements sociaux. Le barème complet figure dans le tableau ci-dessous. L'impôt sur le revenu disparaît totalement après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans.

Règles particulières : succession, donation et LMNP

Deux cas modifient l'arithmétique. Pour un bien reçu par succession ou donation, la valeur déclarée devient le prix d'acquisition. Pour les locations meublées sous le régime LMNP, les ventes signées depuis le 15 février 2025 doivent réintégrer les amortissements déduits dans le calcul, ce qui peut gonfler nettement le gain des bailleurs de longue date. Les règles de calcul des Notaires de France (nouvelle fenêtre) détaillent ces deux mécanismes.

Quel impôt paie-t-on sur une plus-value immobilière ?

Sur la plus-value imposable, la France prélève 19 % d'impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux, et une surtaxe sur les gains élevés ; pour les non-résidents en 2026, les prélèvements sociaux sont de 7,5 %, 17,2 % ou 18,6 % selon votre profil.

L'impôt de 19 % et la surtaxe de 2 à 6 %

Le taux de 19 % s'applique à tout vendeur, quel que soit son pays de résidence. Les résidents d'États non coopératifs paient 75 %, un cas rare. S'y ajoute une surtaxe progressive de 2 à 6 % lorsque la base soumise à l'impôt sur le revenu, après abattements, dépasse 50 000 €. À Paris, où les appartements détenus longtemps franchissent régulièrement ce seuil, vérifiez la surtaxe avant de fixer un prix de présentation.

Prélèvements sociaux : 7,5 %, 17,2 % ou 18,6 % en 2026

Trois issues possibles en 2026 :

• 7,5 % si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse. Les vendeurs britanniques affiliés au régime du Royaume-Uni ont conservé ce taux réduit après le Brexit.
• 17,2 % était le taux standard pour les autres jusqu'à fin 2025.
• 18,6 % est ce que les notaires appliquent actuellement aux vendeurs hors de ce groupe européen. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG de 9,2 % à 10,6 % et n'a maintenu l'ancien taux que pour les plus-values des résidents ; la rédaction a laissé le prélèvement des non-résidents hors du champ de l'exception. Aucune doctrine administrative n'a encore tranché.

Tous les notaires ne lisent pas le texte 2026 de la même manière (plus fréquent qu'on ne le pense). Conservez chaque document de la vente : si la rédaction est corrigée, ces pièces appuieront une demande de restitution des 1,4 point supplémentaires.

Pourquoi la nationalité ne détermine pas votre taux

Votre taux dépend de votre affiliation de sécurité sociale, pas de votre passeport. Un Français en poste à Dubaï paie plus qu'un résident espagnol, et un Américain à New York paie plus qu'un Britannique à Londres, sur des appartements identiques :

• Vendeur américain, Social Security : 19 % + 18,6 % en l'état actuel
• Vendeur britannique, National Insurance : 19 % + 7,5 %
• Résident UE affilié à un régime national : 19 % + 7,5 %
• Expatrié français à Dubaï ou Singapour : 19 % + 18,6 % en l'état actuel
• Frontalier ou détenteur d'un certificat S1 : le plus souvent 19 % + 7,5 %, à confirmer au cas par cas

Transmettez tôt à votre notaire la preuve de votre affiliation. C'est le seul document qui déplace la facture de onze points.

Pour les vendeurs qui préfèrent une explication orale, cette courte vidéo présente le calcul de la plus-value immobilière en France et les conditions permettant de bénéficier d'un taux réduit de prélèvements sociaux, soit les deux points abordés dans cette section.

Quand la plus-value immobilière est-elle exonérée ?

Votre résidence principale actuelle est totalement exonérée, et la plupart des expatriés qui vendent peu après leur départ de France peuvent encore ne rien payer, à condition de respecter deux conditions à la lettre.

La vente de votre résidence principale

La règle générale est généreuse : la vente du logement que vous occupez réellement au moment de la cession est exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, sans plafond. Le bien doit être votre résidence principale effective au jour de la signature, ce qu'un vendeur déjà installé à l'étranger ne remplit plus.

L'ancienne résidence principale après un départ à l'étranger

C'est l'exonération qui compte pour les expatriés. Votre ancien logement parisien reste exonéré si deux conditions tiennent :

• La vente est signée au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le transfert de votre domicile fiscal hors de France
• Le bien n'est ni loué ni prêté, même brièvement et même gratuitement, entre votre départ et la vente

Votre nouveau pays doit appartenir à l'UE ou avoir signé avec la France les conventions de coopération fiscale, ce qui couvre les États-Unis et le Royaume-Uni. Si vous avez quitté Paris en juin 2026 et que l'appartement reste vide pendant que vous hésitez, votre échéance est le 31 décembre 2027, et chaque mois d'hésitation entame ce délai.

L'exonération de 150 000 € pour les ressortissants UE et EEE

Un dispositif distinct exonère jusqu'à 150 000 € de plus-value nette imposable par vendeur, pour les ressortissants de l'UE et de l'EEE ayant été domiciliés fiscalement en France pendant au moins deux ans en continu avant la cession. Un couple marié vendant ensemble peut protéger jusqu'à 300 000 € (règles 2026). L'avantage vaut pour un seul bien par contribuable. Les vendeurs américains et britanniques n'y ont pas droit, comme le confirment les règles d'exonération des non-résidents publiées par l'administration fiscale (nouvelle fenêtre).

La détention longue et les autres cas

L'exonération totale d'impôt sur le revenu arrive après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Une rumeur persistante mérite d'être corrigée : la réforme qui aurait ramené les 22 ans à 17 a été votée en première lecture en novembre 2025, mais ne figure pas dans la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026. Les seuils de 22 et 30 ans s'appliquent toujours.

Et un mythe courant : l'exonération des petites cessions de 15 000 € s'applique quand le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 €, pas le gain. Elle ne sert presque jamais à un vendeur parisien.

Que se passe-t-il si vous louez le bien après votre départ ?

Louer l'appartement, même deux semaines, fait tomber l'exonération de l'ancienne résidence principale. La jurisprudence l'a refusée à un propriétaire qui avait loué le bien une seule quinzaine avant de vendre. Si vous hésitez entre garder l'appartement en location et le vendre net, chiffrez les deux scénarios d'abord ; pour la piste locative, trouver un locataire à Paris avec Relocation in Paris (nouvelle fenêtre) est un service dédié, et pour caler votre départ sur le calendrier de la vente, l'accompagnement au départ proposé par Estate in Paris (nouvelle fenêtre) prend le relais.

Exemple chiffré : un appartement parisien vendu en 2026

Sur un appartement parisien acheté 360 000 € en 2012 et vendu 580 000 € en 2026, l'impôt français s'établit entre 22 304 € et 35 442 € selon le profil de sécurité sociale du vendeur.

Prix d'acquisition et majorations admises

Le vendeur a détenu le bien 14 années pleines et utilise les deux forfaits :

• Prix d'achat d'origine : 360 000 €
• Frais d'acquisition à 7,5 % : 27 000 €
• Forfait travaux à 15 % : 54 000 €
• Prix d'acquisition majoré : 441 000 €

Prix de vente et plus-value brute

• Prix de vente à l'acte : 580 000 €
• Plus-value brute : 580 000 € - 441 000 € = 139 000 €

Le point de départ imposable est déjà inférieur de 81 000 € aux 220 000 € intuitifs.

La plus-value imposable après 14 ans de détention

Quatorze ans ouvrent droit à neuf années d'abattement (années 6 à 14) :

• Base impôt sur le revenu : abattement de 54 %, soit 63 940 €
• Base prélèvements sociaux : abattement de 14,85 %, soit 118 358 €

Impôt, prélèvements sociaux et surtaxe selon le profil

• Impôt sur le revenu à 19 % : 12 149 €
• Surtaxe sur la fraction au-delà de 50 000 € : 1 279 €
• Prélèvements sociaux : 8 877 € à 7,5 %, 20 358 € à 17,2 %, 22 015 € à 18,6 %

Factures totales : 22 304 € pour un profil UE ou britannique, 33 785 € à 17,2 %, 35 442 € au taux de 18,6 % actuellement appliqué aux vendeurs américains et autres profils hors Europe. Même appartement, même acte, un écart de 13 138 €. Cette distinction pèse lourd.

Le moment de la vente change-t-il votre imposition ?

Oui. Franchir un anniversaire de détention ou manquer l'échéance qui suit le départ peut déplacer la facture de plusieurs milliers d'euros sur le même appartement.

Les anniversaires de détention réduisent la base imposable

Les abattements se comptent en années pleines à partir de la date d'acquisition, la date de signature compte donc :

• L'appartement ci-dessus, vendu en 13e année plutôt qu'en 14e : 35 931 € au lieu de 33 785 € au taux de 17,2 %, soit 2 146 € d'écart pour quelques mois
• Un cas plus lourd, 410 000 € de gain : 55 019 € en 21e année contre 50 774 € en 22e, quand l'impôt sur le revenu disparaît

Une signature en décembre et une signature en janvier peuvent tomber de part et d'autre d'un anniversaire. Vérifiez votre date d'acquisition dans l'acte avant d'accepter une date de signature.

Le délai après le départ de votre résidence principale

La règle du 31 décembre joue en sens inverse : elle sanctionne l'attente. Remontez le calendrier depuis l'échéance et comptez environ trois mois entre le compromis et l'acte définitif, plus le temps de commercialisation. En pratique, mettre en vente dans l'année qui suit le départ garde l'exonération confortablement à portée, même si votre calendrier peut différer.

Vendre maintenant ou attendre ?

C'est un arbitrage, pas une pure question fiscale. Vendre plus tard peut réduire la base imposable, mais le marché aura bougé aussi. Les prix parisiens se sont stabilisés après la correction de 2022-2024, autour de 9 560 € le m² pour les appartements anciens au deuxième trimestre 2026, en hausse de 0,6 % sur un an selon les Notaires du Grand Paris, avec de forts écarts entre arrondissements. Un impôt plus faible ne garantit pas un résultat net plus élevé si le prix atteignable évolue contre vous : la décision commence donc par l'estimation actuelle de votre appartement parisien (nouvelle fenêtre), pas par le barème.

Qui calcule et paie l'impôt sur la plus-value à la vente ?

Vous ne virez jamais l'impôt français vous-même. Le notaire calcule la plus-value imposable, dépose le formulaire 2048-IMM et prélève l'impôt sur les fonds de l'acquéreur le jour de la signature.

Le notaire calcule la plus-value imposable

Le notaire travaille sur pièces : acte d'achat, factures d'entreprises, historique d'occupation, attestation d'affiliation à la sécurité sociale. C'est la qualité de ce dossier, pas la négociation, qui fixe le chiffre. Un classeur de factures manquant transforme silencieusement des travaux réels en forfait de 15 %.

L'impôt est prélevé le jour de la signature

À la signature de l'acte, l'impôt calculé est retenu sur le prix et versé au Trésor avec le dépôt de la 2048-IMM. Vous recevez le solde net. Conservez des copies certifiées de la déclaration déposée : elles constituent la preuve de l'impôt payé en France dont votre déclaration à l'étranger aura besoin. Les vendeurs qui gardent des obligations déclaratives en France reportent aussi le montant sur leur déclaration annuelle.

Quand un non-résident doit désigner un représentant fiscal

Les vendeurs domiciliés hors UE et EEE doivent désigner un représentant fiscal accrédité lorsque le prix de vente dépasse 150 000 € par vendeur et que le gain n'est pas totalement exonéré. Les vendeurs britanniques y sont soumis depuis le Brexit. Les honoraires ne sont pas réglementés et s'imputent sur votre produit de vente : demandez des devis tôt, plutôt que d'accepter le cabinet qui se présente au stade du compromis.

Vendre à distance depuis l'étranger

La plupart des ventes de non-résidents se signent par procuration, établie devant un notaire de votre pays de résidence (c'est plus simple à organiser qu'il n'y paraît, mais les formalités prennent des semaines). Deux protections comptent :

• Exigez le projet de liquidation, le calcul provisoire de l'impôt, avant de signer toute procuration
• Ne signez jamais une procuration qui laisse le prix net en blanc

Si vous contestez les chiffres du notaire, le bon moment pour poser les questions est avant l'acte. Ensuite, la voie est une réclamation formelle auprès de l'administration fiscale.

Vendeurs américains et britanniques : les obligations au pays

La France impose le gain en premier, puis votre pays de résidence prend son tour. Les vendeurs américains déclarent la cession à l'IRS et imputent en général l'impôt français via le crédit d'impôt étranger de l'IRS (nouvelle fenêtre) (en anglais), formulaire 1116. Les vendeurs britanniques déclarent via la Self Assessment et demandent l'imputation de l'impôt français selon les règles du HMRC sur les revenus étrangers (nouvelle fenêtre) (en anglais). Dans la plupart des cas, le mécanisme conventionnel aboutit à payer le plus élevé des deux taux, pas les deux en entier.

Combien vous restera-t-il réellement après la vente ?

Votre net vendeur est le prix de vente moins l'impôt et quatre autres retenues, et l'impôt est rarement la plus grosse d'entre elles.

La formule du net vendeur

Prix de vente moins :

• impôt sur la plus-value
• capital restant dû et frais de mainlevée
• honoraires d'agence, s'ils sont à la charge du vendeur
• honoraires du représentant fiscal, le cas échéant
• diagnostics et autres frais vendeur

égale net vendeur estimé.

L'impôt sur la plus-value n'est qu'une ligne de cette feuille. Les guides publics s'arrêtent à l'impôt ; un vendeur qui prépare un déménagement, un rachat ailleurs ou un transfert de devises a besoin de la colonne entière.

En cas de moins-value, l'impôt disparaît, la déduction aussi

Paris sort d'une correction. Les appartements revendus après cinq ans affichaient une baisse moyenne de 10,1 %, tandis que les détenteurs à dix ans restaient en hausse de 21,1 %, soit environ 89 570 € sur un appartement type de 53 m², selon l'étude des Notaires du Grand Paris de janvier 2026 (nouvelle fenêtre). Une perte signifie zéro impôt. Elle signifie aussi zéro déduction ailleurs, car une moins-value privée ne s'impute pas sur d'autres revenus. Vérifiez où vous en êtes réellement avant de supposer une plus-value imposable, surtout pour un achat de 2019-2022.

Comment Estate in Paris accompagne les propriétaires à distance

Chaque chiffre de ce guide part d'une seule donnée, le prix de vente, et c'est là qu'Estate in Paris intervient : établir le prix auquel votre appartement se signera réellement, puis défendre ce prix de la première offre jusqu'à la signature chez le notaire.

Une estimation fondée sur les ventes signées, pas les annonces

La France n'a pas de MLS, et les prix affichés ne sont pas les prix signés. Estate in Paris estime votre bien à partir des transactions récentes du quartier et des qualités propres de l'appartement, étage, vue, calme, prestations, plutôt qu'à partir des annonces comparables. Pour le calcul de l'impôt, cela compte deux fois : l'estimation fixe le gain auquel vous attendre, et elle ancre le prix qu'un acquéreur paiera réellement.

Des acquéreurs qualifiés qui protègent vos délais

Pour un vendeur qui court après l'échéance du 31 décembre ou un anniversaire de détention, un acquéreur défaillant coûte des mois. Chaque acquéreur, français ou international, est qualifié avant toute visite : projet, calendrier, capacité de financement. Vous ne recevez que des visiteurs sérieux. La présentation suit la même exigence, photographie et vidéo professionnelles, plans, home staging si utile, ce qui compte quand vous ne pouvez pas préparer l'appartement vous-même depuis l'étranger.

Un conseiller unique de l'offre à la signature chez le notaire

Un conseiller dédié négocie pour vous de l'offre jusqu'à l'acte et vous rend compte après chaque visite, dans votre fuseau horaire. Le volet fiscal reste là où la loi le place : le notaire calcule et prélève l'impôt, et la liste de pièces de ce guide, acte d'achat, factures d'entreprises, attestation d'affiliation, est ce que vous apportez à cette table. Le déroulement d'un mandat est détaillé sur la page FAQ (nouvelle fenêtre), et le processus complet est décrit sur la page vendre un bien immobilier à Paris avec Estate in Paris (nouvelle fenêtre).