Acheter un bien immobilier en France : coûts, étapes et règles

Introduction

Vous avez peut-être déjà acheté deux ou trois logements aux États-Unis ou au Royaume-Uni. La France peut malgré tout vous redonner l'impression d'être un primo-accédant. Il n'existe pas de fichier central des annonces, le contrat que vous signez est rédigé en français, le juriste qui sécurise la vente est un notaire et non votre propre avocat, et les dix jours pendant lesquels vous pouvez encore renoncer courent à partir d'une date que vous ne voyez pas toujours.

Les règles d'achat sont nationales. Ce qui change d'une ville à l'autre, c'est le prix, la fiscalité de détention et ce que vous avez le droit de faire du bien une fois propriétaire. Ce guide s'adresse aux acheteurs internationaux et non-résidents, et suit l'ordre dans lequel vous prendrez réellement vos décisions : puis-je acheter, comment cela se passe, qui intervient, combien cela coûte, puis-je financer, que vérifier avant de m'engager, et où chercher.

Chaque fois que Paris fonctionne différemment, nous le signalons. C'est le marché sur lequel Estate in Paris travaille au quotidien, et celui où atterrissent la plupart des acheteurs étrangers disposant d'un budget sérieux. Les passages propres à Paris sont donc indiqués au fil du texte.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en France ?

Oui. La France n'impose aucune restriction à la propriété immobilière des ressortissants étrangers, qu'ils résident ou non sur le territoire, et ne leur réclame rien de plus qu'à un acheteur français.

Un non-résident peut-il acheter en France ?

Il le peut. L'instance professionnelle des officiers publics qui encadrent chaque vente le rappelle sans détour dans sa fiche sur l'achat immobilier en France par un non-résident (nouvelle fenêtre) : tout non-résident, quel que soit son pays, peut acquérir librement, qu'il s'agisse d'une résidence secondaire ou d'un investissement. Ni quota, ni durée de séjour minimale, ni surtaxe réservée aux étrangers, ni procédure d'agrément, ce qui distingue la France de la Suisse, de Singapour, du Canada ou de l'Australie.

Vous n'avez pas non plus besoin d'être en France pour acheter. La plupart des acquisitions transfrontalières se concluent par procuration, et nous y revenons plus loin.

Être propriétaire donne-t-il un droit de séjour ?

Non. C'est l'idée reçue qui piège le plus d'acheteurs, alors disons-le clairement : posséder un logement en France, quelle qu'en soit la valeur, ne crée aucun droit d'y vivre. Les propriétaires hors Union européenne, Américains et Britanniques depuis le Brexit compris, restent soumis à la règle Schengen des 90 jours sur 180. Le visa de long séjour est une demande distincte, avec ses propres conditions, et l'achat d'un bien n'en fait pas partie.

Les règles diffèrent-elles pour les Américains et les Britanniques ?

Le droit d'acheter est le même. Ce qui diffère, c'est tout ce qui entoure l'achat :

• La banque : les Américains subissent un examen renforcé de la part des prêteurs français à cause des obligations déclaratives FATCA ; les Britanniques sont désormais traités comme des emprunteurs hors UE.
• La fiscalité à la revente : les Britanniques ont perdu le statut fiscal européen, ce qui modifie les prélèvements sociaux et l'obligation de représentant fiscal lors de la vente.
• Les obligations dans le pays d'origine : les deux groupes ont des déclarations à produire sur leurs biens à l'étranger, et le notaire français ne s'en chargera pas pour eux.

Dans les faits, ces deux publics forment le cœur du marché non-résident parisien. Dans l'étude des Notaires du Grand Paris sur la nationalité des acquéreurs à Paris et en Île-de-France (nouvelle fenêtre), les Américains formaient le premier groupe d'acheteurs étrangers non-résidents dans la capitale, devant les Libanais, les Italiens et les Allemands, avec un budget médian supérieur à 800 000 €.

Comment se déroule un achat immobilier en France ?

Un achat en France suit une séquence juridique fixe, sous le contrôle d'un notaire : une offre écrite, un avant-contrat avec dépôt de garantie, un délai de rétractation de dix jours, le financement et les vérifications, puis l'acte définitif. De l'offre acceptée à la remise des clés, comptez trois à quatre mois.

Avant le détail des étapes, une courte vidéo peut vous aider si vous préférez entendre le parcours plutôt que le lire. Celle-ci explique le rôle du notaire et les deux temps du contrat, c'est-à-dire la partie du système français qui déroute le plus les acheteurs américains et britanniques.

Étape 1 : rechercher le bien

Il n'existe pas de fichier partagé des annonces en France. Chaque agence détient ses propres mandats, et un appartement du Marais peut n'être proposé que par une agence de l'autre rive. Les portails affichent une grande partie du marché, jamais la totalité, et les lots les mieux placés en prix partent souvent avant d'être diffusés. Les prix sont généralement affichés FAI (frais d'agence inclus) : les honoraires sont déjà dans le chiffre que vous lisez.

Étape 2 : formuler une offre d'achat

L'offre d'achat se fait par écrit. Dès que le vendeur l'accepte par écrit, le prix est figé, et un acquéreur qui se retire ensuite sans motif se met en difficulté. Ne faites jamais une offre que vous n'avez pas chiffrée.

Étape 3 : choisir un notaire

Le notaire est un officier public nommé par le ministre de la Justice. Il n'est pas votre avocat et ne négocie pas pour vous. Sa mission consiste à :

• Authentifier la vente et vérifier le titre de propriété
• Mener les recherches juridiques sur le bien et l'immeuble
• Collecter les droits de mutation pour le compte de l'État
• Publier votre propriété au service de la publicité foncière

Vous pouvez désigner votre propre notaire sans surcoût, puisque les émoluments réglementés se partagent simplement entre les deux offices. Pour un non-résident, choisir une étude parisienne habituée aux dossiers internationaux, et à la signature par procuration, vaut le coup de téléphone.

Étape 4 : signer l'avant-contrat

Le compromis de vente (ou, plus rarement, la promesse de vente) engage les deux parties. Il fixe le prix, la date de signature définitive, le dépôt de garantie de 5 à 10 % séquestré chez le notaire, et les conditions suspensives, celles qui vous permettent de sortir sans pénalité si, par exemple, votre prêt est refusé. Il est rédigé en français uniquement. Une traduction est une courtoisie, pas le texte qui fait foi.

Étape 5 : utiliser le délai de rétractation

Vous disposez de dix jours calendaires pour renoncer sans motif et récupérer l'intégralité du dépôt. Le vendeur n'a aucun droit équivalent. Selon l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation (nouvelle fenêtre), le délai court à partir du lendemain de la réception de l'avant-contrat signé avec toutes ses annexes, et non du jour de la signature. Demandez donc au notaire la date exacte de réception, par écrit. Passé le dixième jour, se retirer coûte le dépôt, sauf si une condition écrite fait défaut.

Étape 6 : financement et vérifications

Le notaire lance alors la recherche de titre, le certificat d'urbanisme, l'état hypothécaire et, pour un appartement, les pièces de copropriété. À Paris, la Ville dispose d'un droit de préemption dont la purge prend jusqu'à deux mois. Votre banque a son propre délai, en général 45 à 60 jours, pour émettre l'offre de prêt.

Étape 7 : signer l'acte authentique et recevoir les clés

Les parties se retrouvent à l'étude, ou s'y font représenter par procuration. Le notaire lit l'acte, le solde du prix et l'ensemble des taxes ont été virés au séquestre en amont, et la propriété est transférée à la signature. Vous repartez avec une attestation de propriété ; le titre publié arrive quelques semaines plus tard.

Combien de temps dure l'ensemble ? Trois à quatre mois de l'offre acceptée aux clés, c'est la norme pour un appartement parisien. Cela peut aller plus vite pour un acheteur comptant avec un dossier de copropriété propre, et plus lentement si la préemption ou la banque traîne.

Combien coûte réellement un achat immobilier en France ?

Prévoyez environ 7 à 8 % en plus du prix pour un bien ancien et 2 à 3 % pour du neuf, avant tout coût de crédit ou de change. À Paris, on se situe en haut de cette fourchette depuis avril 2025.

Prix d'achat et trésorerie réellement nécessaire

Le prix de l'annonce est le début du calcul, pas la fin. En plus, vous devrez financer :

• Les droits de mutation et les frais de notaire
• Les honoraires d'agence s'ils ne sont pas déjà inclus dans le prix affiché
• Les frais de garantie et de dossier de la banque, si vous empruntez
• Le coût du change (bien plus élevé que ne l'imaginent la plupart des acheteurs sur un virement à sept chiffres)
• La première année de taxe foncière et de charges de copropriété, que le notaire répartit au prorata à la signature

Additionnez tout cela avant de faire une offre, pas après.

À combien s'élèvent les frais de notaire ?

L'expression « frais de notaire » est trompeuse. Sur un appartement ancien, l'essentiel des 7 à 8 % correspond aux droits de mutation versés au département et à la commune ; la rémunération réglementée du notaire pèse environ 1 %, et les débours (les recherches et formalités qu'il avance pour vous) ajoutent quelques centaines d'euros.

Paris compte ici. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter leur part des droits de mutation de 4,5 à 5 %, et la Chambre des notaires de Paris confirme que Paris et les départements du Grand Paris appliquent le taux relevé (nouvelle fenêtre) depuis le 1er avril 2025, pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028. Avec la taxe communale de 1,2 % et les frais d'assiette, la seule part fiscale atteint désormais environ 6,3 % du prix à Paris. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à la hausse. Dans le neuf vendu en VEFA, la taxe de publicité foncière tombe à 0,715 % parce que la TVA à 20 % est déjà comprise dans le prix.

Les émoluments du notaire relèvent d'un tarif national, identiques dans un village et dans le 6e arrondissement, et les offices peuvent consentir une remise de 20 % sur la tranche au-delà de 100 000 €.

Exemple chiffré : acheter un appartement de 800 000 € à Paris

Prenons un deux-pièces ancien dans le 15e arrondissement à 800 000 €, honoraires d'agence compris, financé à 70 % par un prêt.

• Prix d'achat : 800 000 €
• Droits de mutation au taux parisien 2026 (environ 6,3 %) : environ 50 500 €
• Émoluments et débours du notaire : environ 9 000 à 10 000 €
• Garantie du prêt et frais de dossier bancaire sur 560 000 € empruntés : environ 6 000 à 9 000 €
• Marge de change sur 300 000 € transférés depuis des dollars ou des livres : couramment 1 500 à 4 500 € selon le prestataire
• Trésorerie estimée pour conclure, hors travaux : environ 300 000 € d'apport et de frais en plus du prêt

La ligne notaire exacte dépend des tranches du tarif en vigueur et du montage du prêt. Prenez ces chiffres comme un ordre de grandeur et demandez au notaire un décompte écrit avant de signer le compromis.

Un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier en France ?

Oui, les banques françaises prêtent aux non-résidents, mais à des conditions plus strictes que pour un résident : apport plus élevé, durée maximale plus courte, plafond d'endettement strict et dossier plus lourd.

Comment les banques françaises analysent un dossier non-résident

Tout prêteur français applique la règle du régulateur : les mensualités, assurance emprunteur incluse, ne peuvent dépasser 35 % des revenus nets. Au-delà, un dossier non-résident est jugé sur :

• La stabilité de vos revenus et la devise dans laquelle ils sont perçus
• Vos dettes et votre patrimoine existants
• Votre pays de résidence
• L'apport que vous mobilisez

En 2026, la plupart des banques attendent d'un non-résident qu'il finance 20 à 30 % du prix plus l'intégralité des frais d'acquisition sur ses fonds propres, et beaucoup plafonnent la durée à 20 ans au lieu de 25. Certaines demandent en plus un placement bloqué chez elles en garantie.

Ce qui change pour les acheteurs américains

FATCA. Ce dispositif déclaratif américain conduit certaines banques françaises à refuser tout compte aux « US persons », et celles qui prêtent forment une liste plus courte, avec des quotités plus prudentes. Rien n'empêche un Américain d'emprunter en France ; cela signifie simplement moins de portes, plus de pièces (plusieurs années de déclarations américaines, traduites) et un calendrier plus long. Ouvrez la discussion avec la banque avant de commencer les visites.

Ce qui change pour les Britanniques et les autres acheteurs hors UE

Depuis le Brexit, les acheteurs britanniques sont analysés comme des résidents hors UE, ce qui pèse sur l'apport demandé et sur la décote appliquée aux revenus en livres pour le risque de change. Les résidents du Moyen-Orient ou d'Asie entrent dans la même catégorie. Pour les dossiers non-résidents bien préparés, les taux fixes se situaient entre 3,5 et 4,25 % environ au début de 2026, un peu au-dessus des conditions résidents.

Les pièces généralement demandées par les banques

Attendez-vous à un dossier plus épais qu'à la maison. La plupart des prêteurs demandent :

• Pièces d'identité et justificatif de domicile
• Les deux ou trois derniers avis d'imposition
• Bulletins de salaire récents ou comptes de société
• Relevés de tous les comptes et de tous les prêts en cours
• Justificatif de l'origine de l'apport
• Traductions assermentées de tout document qui n'est pas en français

Un compte bancaire en France est de toute façon presque toujours exigé avant la signature.

Pourquoi l'accord de prêt compte avant la signature

Votre protection, c'est la condition suspensive d'obtention de prêt inscrite dans le compromis. Si la banque refuse le prêt décrit dans cette clause, vous repartez avec votre dépôt. Si la clause décrit un prêt plus petit ou un taux plus favorable que ce dont vous avez réellement besoin, et que vous n'obtenez pas ce prêt-là, le dépôt est en jeu. Obtenez d'abord un accord de principe, et faites coller la clause à cet accord.

Que vérifier avant de signer le compromis de vente ?

Vérifiez le dossier technique, la surface et les documents propres à l'immeuble, et faites-le pendant les dix jours du délai de rétractation, car après vous êtes engagé.

Les diagnostics techniques

Le vendeur doit annexer au compromis un dossier de diagnostic technique, comme l'exige l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation (nouvelle fenêtre). Pour un appartement parisien, il contient en général :

• Le DPE, diagnostic de performance énergétique
• Un constat de risque d'exposition au plomb, si l'immeuble date d'avant 1949 (c'est le cas de l'essentiel du centre de Paris)
• Un repérage amiante, si le permis de construire date d'avant juillet 1997
• Les diagnostics électricité et gaz, si ces installations ont plus de 15 ans
• L'état des risques et pollutions (ERP)

Un diagnostic manquant ou périmé est une raison de marquer une pause, pas une formalité.

Le DPE, lui, vaut désormais de l'argent. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (nouvelle fenêtre), un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, la classe F suivra en 2028 et la classe E en 2034, et les loyers des F et G sont gelés. Un pied-à-terre classé G que vous ne comptez jamais louer reste un G le jour où vous le revendez. À Paris, notez que l'audit énergétique obligatoire à la vente vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété, pas un lot en copropriété : personne ne vous remettra de plan de travaux, c'est à vous de lire le DPE et de chiffrer la rénovation.

Surface et loi Carrez

Pour tout lot de copropriété, l'acte doit mentionner la surface privative mesurée selon la loi Carrez. Si la surface réelle s'avère inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, vous pouvez réclamer une baisse de prix proportionnelle dans l'année qui suit la signature. Aux prix parisiens, un mètre carré perdu mérite qu'on vérifie.

Les documents de copropriété

Réclamez les pièces de l'immeuble avant la fin des dix jours :

• Le règlement de copropriété, qui fixe les règles d'usage
• Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
• Le carnet d'entretien de l'immeuble
• Le pré-état daté, qui détaille les charges, les travaux déjà votés et les procédures en cours

C'est là que vous découvrez le ravalement à 40 000 € que le vendeur a oublié de mentionner (plus fréquent que les agences ne l'admettent), et si votre futur appartement est juridiquement un logement ou un ancien bureau.

Votre check-list des dix jours

Avant l'expiration du délai, confirmez par écrit que vous avez reçu et compris :

• Le dossier de diagnostic complet, avec des dates valides sur chaque rapport
• La classe DPE et ses conséquences pour la location et la revente
• L'attestation de surface Carrez
• Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
• Les charges actuelles et le fonds de travaux de l'immeuble
• Les travaux votés mais pas encore payés
• Le règlement de copropriété, y compris les restrictions d'usage
• Une condition suspensive de prêt conforme au financement dont vous avez réellement besoin

Si une pièce manque, on peut soutenir que les dix jours n'ont pas commencé. Dites-le au notaire, par écrit, avant le dixième jour.

Où chercher en France quand on achète depuis l'étranger ?

Le lieu dépend de la destination du bien, et pour ceux qui s'installent pour le travail ou la famille, la réponse est le plus souvent Paris, qui est un marché à part du reste du pays.

La plupart des acheteurs internationaux se répartissent en quelques profils :

• Carrière, entreprise ou école internationale : Paris et sa banlieue ouest
• Résidence secondaire méditerranéenne : la Provence et la Côte d'Azur
• Vie urbaine à prix d'entrée plus bas : Lyon ou Bordeaux
• L'espace avant tout : le Sud-Ouest et les autres marchés régionaux, où une maison coûte le prix d'un deux-pièces dans la capitale

Ce guide n'est pas un classement des endroits où investir. Le point, c'est que les règles d'achat nationales décrites plus haut s'appliquent partout, alors que le problème du prix, non.

Pour ceux qui s'installent à Paris pour le travail, la famille ou un long séjour, la capitale pose un problème d'estimation très différent de celui du marché national, et c'est là que la suite de ce guide resserre sa focale.

Prix de l'immobilier à Paris : ce qu'un acheteur étranger doit savoir

La moyenne parisienne d'environ 9 600 € le mètre carré est un point de départ, pas une estimation : l'écart entre les arrondissements les moins chers et les plus chers frôle le simple au double, et à l'intérieur d'un même immeuble l'étage, la lumière et l'état des parties communes déplacent encore le prix.

Les prix 2026 par arrondissement

Les Notaires du Grand Paris, dont la base couvre la grande majorité des transactions parisiennes, situent le prix moyen des appartements anciens à 9 580 € le mètre carré au premier trimestre 2026, en hausse d'environ 1 % sur un an après deux années de baisse. Le marché marque une pause plutôt qu'une correction, et les indicateurs avancés issus des avant-contrats annonçaient une légère progression jusqu'à la mi-2026.

C'est l'écart qui compte pour un acheteur. Sur la carte des prix de Paris et du Grand Paris (nouvelle fenêtre) publiée par les notaires, les prix standardisés vont d'environ 7 500 € le mètre carré dans le 19e arrondissement à près de 14 000 € dans le 6e. Les 18e, 19e et 20e forment le bas de l'échelle, les 11e, 12e, 14e et 15e la bande médiane, et les 6e, 7e, 4e ainsi qu'une partie des 8e et 16e occupent le haut. L'évolution annuelle varie elle aussi d'un arrondissement à l'autre, si bien qu'un chiffre d'arrondissement peut avoir un an de retard pour une rue donnée.

Ce qui fait la valeur d'un appartement parisien

Deux appartements de même surface dans la même rue peuvent s'écarter de 20 % ou plus. Les variables que les acheteurs venus de l'étranger ont tendance à sous-estimer :

• L'étage, et la présence ou non d'un ascenseur (un quatrième sans ascenseur est un autre actif)
• L'orientation, la lumière naturelle et la vue
• Le plan (un 80 m² bien distribué l'emporte souvent sur un 100 m² mal conçu)
• La classe DPE
• L'état de la cage d'escalier et de la façade
• Le niveau des charges et les travaux déjà votés par la copropriété

Dans sa note de conjoncture mensuelle pour le Grand Paris (nouvelle fenêtre), la chambre a relevé que les appartements revendus à Paris après seulement trois ans de détention perdaient en moyenne près de 9 % de leur prix d'achat. L'essentiel de cette perte s'est joué le jour où l'acheteur a fixé son offre.

Pourquoi faire estimer le bien avant de faire une offre ?

Parce que l'offre est le dernier moment où vous pouvez encore changer le chiffre. Une fois acceptée par écrit, elle est figée, et une fois le compromis signé, le prix est à vous, qu'il ait été le bon ou non. Si vous regardez un appartement depuis Londres ou New York en le comparant aux moyennes des portails, une estimation indépendante du bien avant de faire une offre (nouvelle fenêtre), construite à partir des ventes comparables et des caractéristiques du lot précis, est l'assurance la moins chère de tout le parcours. Paris récompense les acheteurs qui arrivent avec un chiffre, pas avec une intuition.

Quelle fiscalité pour un propriétaire étranger en France ?

Un propriétaire étranger rencontre l'impôt français à trois moments : à l'achat, chaque année pendant la détention, puis à la revente, avec un impôt sur la fortune distinct pour les patrimoines les plus importants.

À l'achat

Ce sont les droits de mutation traités dans la partie sur les coûts, environ 6,3 % à Paris sur un appartement ancien en 2026. Ils se paient une fois, par l'intermédiaire du notaire, à la signature.

Pendant la détention

La taxe foncière est l'impôt annuel dû par le propriétaire au 1er janvier, où qu'il réside. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale et du taux local ; pour un appartement parisien, elle va de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros par an.

Si le bien n'est pas votre résidence principale, vous payez aussi la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et Paris est cher sur ce point. Les communes en zone tendue peuvent majorer la part communale de 5 à 60 %, et Paris applique le maximum de 60 %. Concrètement, cela ajoute environ 1 000 à 4 000 € par an pour un pied-à-terre central, en plus de la taxe foncière. Si vous louez, les revenus locatifs sont imposables en France à un taux minimum pour les non-résidents, selon des règles différentes en meublé et en nu.

L'IFI pour les patrimoines immobiliers importants

L'impôt sur la fortune immobilière s'applique lorsque le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Les résidents sont imposés sur leur immobilier mondial ; les non-résidents uniquement sur leurs biens en France, mais au même seuil. Les dettes garanties par le bien sont déductibles, l'une des raisons pour lesquelles les choix de financement et les choix fiscaux se prennent dans la même conversation.

À la revente

Un non-résident qui vend avec une plus-value acquitte le prélèvement de 19 % décrit sur la page de l'administration consacrée aux plus-values immobilières des non-résidents (nouvelle fenêtre), plus les prélèvements sociaux, et les deux s'effacent avec le temps : l'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30. Les vendeurs affiliés à un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE ou de Suisse paient un prélèvement réduit à 7,5 % ; les autres le taux plein de 17,2 %, et une surtaxe de 2 à 6 % s'applique aux plus-values nettes supérieures à 50 000 €. Si le prix de cession dépasse 150 000 € et que vous résidez hors UE ou EEE, ce qui couvre les vendeurs américains et, depuis le Brexit, la plupart des Britanniques, vous devez désigner un représentant fiscal accrédité (nouvelle fenêtre), qui facture généralement une fraction de pourcent du prix. Rien de tout cela ne dissuade d'acheter. C'est une raison de comprendre, dès l'entrée, comment se déroule une vente à Paris lorsque le propriétaire vit à l'étranger (nouvelle fenêtre), pour que la sortie ne réserve aucune surprise.

Estate in Paris n'est pas un conseil fiscal. Les chiffres ci-dessus sont ceux de 2026 et doivent être confirmés par votre notaire ou un fiscaliste pour votre situation.

Acheter en nom propre ou via une SCI ?

Tranchez avant l'avant-contrat, car les règles successorales françaises s'attachent à l'immobilier situé en France quelle que soit votre nationalité, et changer de structure après la signature signifie un second passage par les droits de mutation.

Acheter en nom propre

C'est la voie par défaut et, pour la plupart des couples qui achètent un logement qu'ils vont occuper, la plus simple. Depuis le règlement européen sur les successions de 2012, un ressortissant étranger peut choisir par testament que la loi de sa nationalité régisse sa succession, ce qui écarte la réserve héréditaire française de l'équation. Les droits de succession français sur le bien situé en France restent dus, quelle que soit la loi qui gouverne la succession.

Quand les acheteurs envisagent une SCI

La société civile immobilière est une société française de détention de biens. On y pense quand plusieurs personnes achètent ensemble, quand un couple a des enfants de précédentes unions, ou quand on veut transmettre progressivement. Elle implique une comptabilité annuelle, une couche déclarative supplémentaire pour les Américains, et des inconvénients fiscaux si l'appartement est loué meublé. Quel que soit votre penchant, abordez la question avec le notaire dès l'offre et demandez une note écrite sur les conséquences pour votre famille. N'achetez pas via une société constituée hors de France ; le traitement fiscal est rarement favorable.

Peut-on acheter un bien en France depuis l'étranger ?

Oui. Vous pouvez chercher, négocier, signer et conclure un achat parisien sans quitter New York, Londres, Singapour ou Dubaï, à condition que quelques points soient vérifiés sur place par une personne de confiance.

Recherche et visites à distance

Les visites en vidéo sont devenues courantes. Ce que la caméra ne vous montre pas :

• Le bruit de la cour à 7 heures du matin
• L'odeur d'humidité derrière l'armoire
• La pression d'eau au cinquième étage
• L'état de la cage d'escalier que l'objectif n'a pas balayée

Un acheteur à distance a besoin de quelqu'un qui parcourt l'immeuble, pas seulement l'appartement.

Signer par procuration

Le compromis comme l'acte authentique peuvent être signés par procuration. Le notaire rédige le pouvoir ; vous le signez devant un notaire de votre pays ou au consulat de France, avec apostille si nécessaire. Les fonds doivent être arrivés sur le compte séquestre du notaire, tenu à la Caisse des Dépôts, avant la date de signature, et un virement important depuis un compte américain ou britannique peut prendre plusieurs jours ouvrés.

Travailler entre deux langues et deux fuseaux horaires

Le contrat est en français. Le notaire doit s'assurer que vous le comprenez, mais « comprendre » un compromis de 40 pages lu à vive allure en visioconférence est une exigence bien basse. Faites relire le document par quelqu'un qui agit pour vous avant de signer, et calez la réunion de relecture à une heure qui vous convient, pas seulement à celle du notaire.

Ce qui reste à vérifier sur place

Trois choses, que vous pouvez toutes déléguer mais jamais sauter :

• L'état physique du lot et de l'immeuble
• Le dossier de copropriété
• Le prix face aux ventes comparables réelles

Comment Estate in Paris accompagne les acheteurs internationaux

Estate in Paris se place du côté de l'acheteur aux trois moments où les non-résidents perdent de l'argent : le prix qu'ils proposent, le contrat qu'ils signent et les semaines qui suivent la remise des clés.

La recherche du bien

L'agence mène une recherche d'appartement à Paris côté acheteur (nouvelle fenêtre), toutes agences et ventes de particulier à particulier confondues, pour que la sélection reflète le marché et non le portefeuille d'un seul office. Chaque lot est visité en personne, parties communes comprises, avant d'entrer dans votre sélection.

L'estimation avant l'offre

Avant votre offre, le lot est estimé à partir des transactions comparables récentes et de ses propres caractéristiques : étage, lumière, DPE, charges et travaux votés, entre autres. Le résultat est un plafond de prix arrêté avec vous, pour que l'offre soit une décision et non un pari (c'est l'étape traitée dans la partie sur les prix parisiens).

La coordination jusqu'à la signature

De l'offre acceptée à l'acte, l'agence relit avec vous le dossier de diagnostic et les pièces de copropriété, coordonne avec votre propre notaire, organise la procuration pour signer à distance et suit les échéances des dix jours et du financement selon votre fuseau horaire. La manière dont une mission est cadrée et ce qu'elle couvre sont détaillés dans les questions fréquentes sur l'accompagnement d'Estate in Paris (nouvelle fenêtre), et chaque périmètre est fixé par écrit avant le début du travail.

L'installation après l'achat

Pour les familles, les diplomates et les cadres dirigeants qui vont occuper le bien, l'accompagnement à l'installation des familles américaines et britanniques à Paris (nouvelle fenêtre) couvre les débuts concrets : écoles, contrats d'énergie, démarches administratives et premières semaines dans l'appartement. Si votre projet est plutôt de louer l'appartement à long terme que de l'habiter, la recherche de locataire et la gestion au quotidien relèvent de la marque sœur, Relocation in Paris, dont la gestion locative à Paris pour propriétaires à distance (nouvelle fenêtre) est le bon point d'entrée pour ce versant du marché.